Evenementen bestemmingsplan en reguleren geluidsoverlast

Door

Evenementen bestemmingsplan en reguleren geluidsoverlast

De raad van de gemeente Apeldoorn heeft een nieuw bestemmingsplan vastgesteld voor een park waar regelmatig evenementen worden gehouden. Appellanten betogen dat de raad ten onrechte evenementen heeft toegewezen in het gehele park. Volgens hen leidt het vele aantal evenementen tot een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat en had het aantal had moeten worden beperkt in verband met geluidsoverlast.

Het maximum aantal evenementen is volgens de raad overgenomen uit de vastgestelde notitie “Geluid en evenementen”. Daarin is ook de geluidgrens van 75 dB(A) opgenomen. Eveneens is in die notitie de eindtijd voor evenementen opgenomen van 22.00 uur. Volgens de raad zijn daarmee de geluidgrens en de eindtijd voldoende gewaarborgd.

De Afdeling oordeelt als volgt: “De raad heeft niet inzichtelijk gemaakt dat een beoordeling heeft plaatsgevonden van de te verwachten geluidbelasting en de te verwachten parkeer- en verkeersdruk ten gevolge van de toegestane evenementen (…) op basis van de maximale mogelijkheden van het plan. (…) Zo heeft de raad niet afgewogen of de in het plan opgenomen maximale bezoekersaantallen en aantallen evenementen per jaar kunnen leiden tot een onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden. Evenmin heeft de raad zich ervan rekenschap gegeven dat het plan er niet aan in de weg staat dat evenementen, vanwege het ontbreken van een begintijd en nu het begrip dag niet is gedefinieerd, alsmede de op-en afbouw daarvan ook in de nachtelijke uren kunnen plaatsvinden. (…).”

Zie uitspraak ABRS 19 augustus 2015, no. 201501339/1/R2.

Vragen over evenementen en het bestemmingsplan?

Vooroverleg gemeente: rem uw enthousiasme bij de gemeente!

Door

Vooroverleg gemeente: rem uw enthousiasme bij de gemeente!

Leegstand van onroerend goed is aan de orde van de dag: leegstaande kantoren, autoshowrooms, winkelpanden, boerderijen, etc. Ondernemers en projectontwikkelaars zien meestal allerlei kansen voor leegstaande panden en willen dan ook zo snel mogelijk beginnen. Het eindresultaat zien ze al voor zich. Vertragende procedures bij de gemeente gooien dan roet in het eten. Ook ambtenaren worden vaak als een sta-in-de-weg gezien. Dat is echter niet altijd terecht: het begint met de juiste presentatie van uw plan.

Vol enthousiasme gaat een ondernemer naar de gemeente. Na het gesprek met een ambtenaar komt men vaak teleurgesteld terug: ‘het lijkt wel alsof ik word tegengewerkt’ of ‘ze zien alleen maar problemen’.

Het is belangrijk om te realiseren dat een ambtenaar geen ondernemer is en ook niet zo denkt. Een gemeenteambtenaar toetst uw plan aan beleid en regelgeving en gaat toetsend te werk: past dit plan wel of niet in ons beleid en voldoet het aan de regels. Bij woorden als ‘feestzaal’, ‘horeca’ of ‘evenement’ denkt een ambtenaar aan geluidsoverlast en verkeersaantrekkende werking. Een ambtenaar is meestal ook erg bang om fouten te maken. Dat heeft te maken met de lastige positie van een ambtenaar: hij zit tussen politiek en regelgeving in. Dat is een andere positie en denkwijze dan een ondernemer die in kansen denkt en in omzet. Het is belangrijk om dat te beseffen.

Het is om die redenen belangrijk om uw plan als een bescheiden plan te presenteren bij de gemeente. De meeste ondernemers hebben daar erg veel moeite mee. Hun plan wordt afgeremd en onnodig klein gemaakt, denken ze. Om tactische redenen kunt u echter dit pad beter wel volgen. Werk volgens de salamitactiek: bescheiden insteken en in stapjes naar de volgende fase van het plan toewerken, om vervolgens toestemming te krijgen voor bijv. alleen de nieuwe functie van het pand. De volgende fase is om het plan uit te breiden. Als u dat in één keer wilt realiseren en ook als zodanig presenteert bij de gemeente, is de kans groot dat u een ‘nee’ krijgt.

Doe er uw voordeel mee!

Sneller herbestemmen? Ervaart u gemeentelijke tegenwerking? Bent u vastgelopen in gemeentelijke bureaucratie of wilt u dit voorkomen?

Waardevolle bomen borgen in bestemmingsplan

Door

Waardevolle bomen borgen in bestemmingsplan

Een bestemmingsplan voorziet in de bouw van 8 woningen. Appellant betoogt dat de planregeling voor de in het plangebied aanwezige waardevolle bomen niet voldoende is ter bescherming van de bomen.waardevolle bomen

Van de bomenkaart met kroonprojecties is af te leiden dat kroonprojecties een grotere omvang hebben dan de aanduidingen op de verbeelding van het bestemmingsplan. De kroonprojecties geven een indicatie van de omvang van de wortels van een boom. Bij het realiseren van een bouwplan moet 1,5 meter buiten de kroonprojecties worden gebleven.

De Afdeling stelt vast “dat een deel van het bouwvlak waarbinnen twee woningen mogelijk worden gemaakt, deels binnen 1,5 m van de kroonprojecties van de waardevolle bomen ligt. (…) Gelet hierop is met het plan de instandhouding van de waardevolle bomen onvoldoende gewaarborgd. Voor zover de raad betoogt dat de Bomenverordening voldoende bescherming biedt, overweegt de Afdeling dat deze verordening met name ziet op het kappen van de bomen, maar geen bescherming biedt aan de wortels bij de bouwwerkzaamheden. (…) Het betoog slaagt.”

Zie verder ABRS 5 augustus 2015, no. 201500038/1/R3

Eis in bestemmingsplan over Nbw 1998 onacceptabel

Door

Eis in bestemmingsplan over Nbw 1998 onacceptabel

Nbw 1998

Een gemeente heeft in het bestemmingsplan een planregel opgenomen dat voor het college van b&w de verplichting bestaat om zich in te spannen voor een effectieve bescherming van een Natura 2000 gebied. Appellant betoogt dat deze regel overbodig is, omdat de significante effecten voor Natura 2000 gebieden van een bepaalde ontwikkeling worden getoetst aan de Nbw 1998.

De Raad van State zegt er het volgende over:

“Deze bepaling houdt een opdracht in aan het college van b&w om op een zodanige manier gebruik te maken van de aan het college van b&w op grond van de Wabo en het bestemmingsplan toekomende bevoegdheden, dat strijd met de Nbw 1998 wordt voorkomen. Anders dan de raad stelt, bevat deze bepaling daarmee een, voor het college van b&w bindende instructienorm die een resultaatsverplichting inhoudt en tegelijkertijd een dwingende toetsingsgrond voor omgevingsvergunningen die bij het college van b&w wordt aangevraagd en die zien op activiteiten waarvoor het plan regels stelt. (…) Hier doet zich de vraag voor of een dergelijke regeling acceptabel is, bezien tegen de achtergrond van de artikelen 47 en volgende (…) van de Nbw 1998. Uit die artikelen volgt immers dat een omgevingsvergunning die betrekking heeft op projecten of andere handelingen waarvoor een vergunning op grond van artikel 19d van de Nbw 1998 nodig is, alleen wordt verleend als het bevoegd gezag dat bevoegd is te beslissen op een aanvraag om een dergelijke vergunning heeft verklaard dat daartegen geen bedenkingen heeft; dit is het zogenaamde aanhaken dat is geregeld in artikel 2.27, eerste lid van de Wabo. Op grond van deze regeling is het bevoegd gezag voor een eventuele vergunning op grond van de Nbw 1998, doorgaans het college van gedeputeerde staten, bevoegd  te beslissen over een verklaring van geen bedenkingen en daarmee verantwoordelijk voor de beoordeling of de activiteit waarvoor de omgevingsvergunning wordt aangevraagd in overeenstemming is met de Nbw 1998. De regeling in het bestemmingsplan heeft echter als strekking die toetsing ook door het college van b&w te laten verrichten. Nu die toetsing in het stelsel van de Wabo en de Nbw 1998 is voorbehouden aan het bevoegd gezag op grond van die laatstgenoemde wet, verdraagt artikel 7 (…) van de planregels zich naar het oordeel van de Afdeling niet met artikel 47b van de Nbw 1998 en artikel 2.27, eerste lid van de Wabo.”

Zie uitspraak ABRS 5 augustus 2015, no. 201402159/1/R4.

Omgevingsvergunning aanvragen nooit direct doen!

Door

Omgevingsvergunning aanvragen: nooit direct doen! – tip 1

Leegstand van onroerend goed komt veel voor: leegstaande kantoren, autoshowrooms, winkelpanden, boerderijen, etc. Vertragende procedures bij de gemeente gooien vaak roet in het eten bij een vlotte herbestemming. De meeste ondernemers of andere initiatiefnemers met een goed idee voor een pand of locatie, denken dan ook vaak dat het direct indienen van een aanvraag om omgevingsvergunning helpt om het gehele proces te versnellen. “Dan gaan tenminste de wettelijke termijnen lopen“, wordt er vaak gedacht. Vooroverleg met de gemeente vinden ze niet nodig.

Uiteraard hangt het van het project af en de mate van afwijking van het bestemmingsplan. De praktijk is echter weerbarstig. Een aantal belangrijke aandachtspunten in het traject bij de gemeente voor een nieuw idee voor herbestemming van een pand of locatie is:

  • past uw idee in het gemeentelijk of provinciaal beleid?
  • in hoeverre wijkt uw plan af van het geldende bestemmingsplan?
  • zijn er ‘binnenplanse afwijkingsmogelijkheden’? Zo nee, welke andere mogelijkheden zijn er?
  • politieke belangen bij een pand of locatie: onderschat dit niet.
  • presentatie van uw idee: als ondernemer of ontwikkelaar bent u meestal enthousiast over uw nieuwe plan; dim dit enthousiasme bij de gemeente.

Tip 1: toets uw plan vooraf aan het gemeentelijk beleid

Bij het woord ‘beleid’ haken veel ondernemers en ontwikkelaars af. Het klinkt erg stroperig en saai. Toch is dat beleid in de praktijk erg belangrijk. Het geeft een richting aan die de gemeente wenst in te slaan of is de weg die de gemeente al bewandelt. Het komt in de praktijk zelden voor dat de gemeente van beleid afwijkt. Zeker in het geval dat beleid recentelijk is vastgesteld. Het heeft dan ook niet zo veel zin om een project door te zetten indien dat op belangrijke punten afwijkt van dat beleid. Wijkt het op kleine punten af, doe dat een onderbouwd voorstel richting gemeente en geef duidelijk aan hoe er kan worden afgeweken en hoe dat alternatief eruit ziet. Maak vervolgens een afspraak met de beleidsadviseur van de betreffende afdeling en licht uw verhaal toe.

De toetsing aan beleid geeft tevens voor u een belangrijke indicatie of het plan kans van slagen heeft. Dien daarom altijd eerst een conceptaanvraag of een verzoek om vooroverleg in. Uw plan wordt in dat geval getoetst aan gemeentelijk beleid. In deze fase kunt u uw bouwplan nog gemakkelijk bijschaven of bijstellen aan de eisen van de gemeente.

De volgende tips ontvangt u in ons ezine. Meld u hiervoor gratis aan! Het aanmeldformulier ziet u aan de rechterzijde van de website.

Heeft u vragen over het vooroverleg en hoe u een kansrijk verzoek kunt indienen bij de gemeente?

Plattelandswoning jurisprudentie overzicht

Door

Plattelandswoning jurisprudentie

Inmiddels zijn we een aantal uitspraken verder over bovengenoemd onderwerp. Hieruit blijkt dat er veel meer onderzoek nodig is dan in eerste instantie bij de introductie van de Wet plattelandswoningen werd aangenomen. Hieronder een handig overzicht van de meest recente uitspraken (datum: publicatie 1 augustus 2015):plattelandswoning jurisprudentie

Op basis van de tot dusverre verschenen jurisprudentie kunnen de volgende 4 lessen worden gehaald:

  1. Gezondheid: check bij een beoogde plattelandswoning nabij een intensieve veehouderij welke effecten deze heeft op de gezondheid van de bewoners van de plattelandswoning;
  2. Geluid: breng de geluidbronnen in beeld van het naastgelegen bedrijf en de omgeving en voer een akoestisch onderzoek uit;
  3. Luchtkwaliteit: voor een luchtkwaliteitsonderzoek uit vanwege het naastgelegen agrarische bedrijf;
  4. Maatwerk plattelandswoning: stel per plattelandswoning een onderzoek uit naar een goede ruimtelijke ordening ter plaatse. Dit laatste criterium uit de Wet ruimtelijke ordening blijft altijd als een zwaard van Damocles boven elke plattelandswoning ‘hangen’. Besteed hier dus aandacht aan in de ruimtelijke onderbouwing.

Het fenomeen plattelandswoning is een fictief juridisch instrument dat in de praktijk niet goed werkt. In juridische zin wel, maar niet in praktische zin. In het algemeen is het niet raadzaam dat bewoners die niet behoren bij het agrarische bedrijf, te dicht bij een agrarisch bedrijf wonen. Een agrarisch bedrijf runnen is ‘a way of life’ en gaat altijd door, zeker bij levende have. Dat stopt niet na kantoortijden. Dit ritme past niet goed bij het ritme van de gemiddelde kantoormens. Die wil rust bij thuiskomst en in het weekend. Dit is geen hogere wiskunde maar vergt logisch nadenken. Kijk dus verder dan de juridische werkelijkheid.

 

Plattelandswoning bij bedrijfswoning glastuinbouw

Door

Plattelandswoning bij bedrijf glastuinbouw

Plattelandswoning en glastuinbouwbedrijf – De gemeente Lansingerland heeft een nieuw bestemmingsplan vastgesteld “Schil om Bleiswijk”. Het plan voorziet in een nieuwe bestemming voor agrarische gronden. Appellanten kunnen zich niet verenigen met de aan hun percelen toegekende bestemming ‘Agrarisch – Glastuinbouw’ met de aanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch – plattelandswoning’. Zij betogen onder meer dat de wettelijke regels voor de plattelandswoning niet van toepassing zijn op bedrijfswoningen bij glastuinbouwbedrijven.bedrijfswoning glastuinbouw

De Afdeling zegt er het volgende over: “Anders dan appellant betoogt, is de keuze van de raad om een voor burgerwoning gebruikte bedrijfswoning bij een glastuinbouwbedrijf te bestemmen als plattelandswoning, niet in strijd met de wettelijke regeling voor plattelandswoningen. Daartoe overweegt de Afdeling dat de wettelijke regeling voor de plattelandswoning (…) blijkens het bepaalde in het tweede lid van dat artikel onder meer van toepassing is op voor burgerbewoning gebruikte bedrijfswoningen bij een glastuinbouwbedrijf. (…)”. 

Lees hier meer informatie over de plattelandswoning en het bestemmingsplan.

Zie verder uitspraak ABRS 22 juli 2015, no. 201403289/1/R4.

 

Voor verspreide woningen landgoed geen toets ladder duurzame verstedelijking

Door

Voor verspreide woningen op landgoed geen toets ladder duurzame verstedelijking nodig 

Ladder duurzame verstedelijking – artikel 3.1.6, tweede lid Bro – Op een landgoed worden in totaal verspreid 14 woningen mogelijk gemaakt. De locaties liggen op respectievelijk 600 m en 1,5 kilometer van elkaar.

Appellant betoogt dat het bestemmingsplan ten onrechte is vastgesteld omdat appellant van mening is dat het plan een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, aangezien het plan voorziet in een samenhangend complex van woningen die in 3 wijken zijn geclusterd en voorts tezamen als kostendragend project voor het landgoed mogelijk zijn gemaakt. Volgens hem is ten onrechte niet onderbouwd dat de voorziene woningen in een actuele regionale behoefte voorzien. Voorts is niet onderzocht in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien. Volgens appellant staat in de omgeving een groot aantal woningen te koop, zodat nabij het plangebied voldoende woningaanbod is.

De Afdeling overweegt: “(…) Gelet op de onderlinge afstand tussen de verschillende locaties waar de woningen zijn voorzien, kunnen de in het plan voorziene nieuwe woningen naar het oordeel van de Afdeling niet worden aangemerkt als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. (…)”  Lees verder r.o. 6.3 van uitspraak ABRS 22 juli 2015, no. 201408879/1/R3.

 

 

Gemeente moet concrete bouwaanvraag beoordelen bij bestemmingsplan

Door

Gemeente moet concrete bouwaanvraag beoordelen bij nieuw bestemmingsplan

Concrete bouwaanvraag – Het is altijd verstandig om tijdens de (voor)ontwerpfase van een bestemmingsplan een concrete bouwaanvraag of aanvraag om functiewijziging in te dienen. De gemeente is namelijk verplicht om een concrete aanvraag die voldoende informatie bevat te beoordelen. Vaak wimpelen gemeenten dergelijke aanvragen af omdat ze vaak meer tijd in beslag nemen en het planproces kunnen vertragen.

De Raad van State neemt er echter geen genoegen mee. In een uitspraak van de Afdeling van 15 augustus 2015, wordt deze lijn wederom bevestigd:

“In het stelsel van de Wro is een bestemmingsplan het ruimtelijk instrument waarin de wenselijke toekomstige ontwikkeling van een gebied wordt neergelegd. De raad dient bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening te houden met een particulier initiatief betreffende ruimtelijke ontwikkelingen, voor zover dat initiatief voldoende concreet is, tijdig kenbaar is gemaakt en ten tijde van de vaststelling van het plan op basis van de op dat moment bekende gegevens de ruimtelijke aanvaardbaarheid kan worden beoordeeld. (…). De raad heeft door het voornemen niet in het plan op te nemen, het verzoek daartoe impliciet en zonder motivering afgewezen. De raad voert terecht aan dat in de Uitvoeringsnota Horeca 2014 geen toezegging staat voor horeca op de locatie, maar uit de Uitvoeringsnota 2014 blijkt wel dat horeca op deze locatie niet op voorhand is uitgesloten. Nu het voornemen reeds bekend en concreet was ten tijde van de besluitvorming over het bestemmingsplan, zie de Afdeling niet in dat met dit plan en de gevolgen daarvan op het woon- en leefklimaat van omwonenden bij de vaststelling van het plan geen rekening kon worden gehouden. Het betoog van de raad dat de functiewijziging ingrijpend is voor omwonenden en dat die benadeeld worden omdat zij geen inspraakmogelijkheid hebben gehad, treft geen doel omdat omwonenden de mogelijkheid zouden hebben gehad om een zienswijze over het desbetreffende plandeel in te dienen dat wel beroep tegen het besluit in te stellen (…).”