detailhandel bestemmingsplan try en buy

Door

Detailhandel bestemmingsplan try en buy en oppervlaktedetailhandel bestemmingsplan

Appellant betoogt dat de voor try en buy bedoelde oppervlakte ten onrechte niet is meegerekend als detailhandel bij de berekening van de maximaal toegestane oppervlakte aan detailhandel in het plangebied.

De Afdeling overweegt in een uitspraak van 16 november 2011, 201101435/1/R2:

“dat eventuele try en buy volgens de plantoelichting in de winkelruimte kan worden gecreëerd om bepaalde artikelen te testen. Gelet op de definitiebepaling in het bestemingsplan is try en buy verbonden aan detailhandel. De oppervlakte voor try en buy maakt deel uit van het gedeelte van de winkelruimte dat bedoeld is voor het winkelend publiek. Niet valt in te zien dat er een ruimtelijk relevant verschil bestaat tussen de oppervlakte voor try en buy en de oppervlakte voor detailhandel.” 

Gepubliceerd op 18 november 2011

duurzame ontwrichting detailhandel bestemmingsplan

Door

Duurzame ontwrichting detailhandel voorkomen via planregel bestemmingsplanduurzame ontwrichting detailhandel

Standaardoverweging Afdeling duurzame ontwrichting detailhandel: Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraken van 10 juni 2009 in zaak nr.200808122/1/R3 en van 2 december 2009 in zaak nr. 200901438/1/R3) komt voor de vraag of sprake is van een duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau geen doorslaggevende betekenis toe aan de vraag of sprake is van overaanbod in het verzorgingsgebied en mogelijke sluiting van bestaande detailhandelsvestigingen, maar is het doorslaggevende criterium of voor de inwoners van een bepaald gebied een voldoende voorzieningenniveau behouden blijft in die zin dat zij op een aanvaardbare afstand van hun woonplaats hun dagelijkse boodschappen en hun geregelde inkopen kunnen doen.

Planregel: Het onderhavige bestemmingsplan maakt een leisurecenter mogelijk met onder voorwaarden detailhandel. De plantoelichting geeft de volgende voorwaarden aan:

  • de invulling van de detailhandel heeft een directe relatie met het concept van de dagattractie;
  • de invulling van de detailhandel is voor het belangrijkste deel complementair met het detailhandelsaanbod in de bestaande winkelcentra, en mag geen ontwrichting toebrengen aan de structuur van het bestaande detailhandelsaanbod in de kern.In het bestemmingsplan is dit als volgt vertaald in de planregels:
  • voor detailhandel:
    • deze staat in direct verband met één van de toegestane daadwerkelijk gerealiseerde functies zoals genoemd in lid 3.1 onder a en b en is complementair aan, dan wel mag geen ontwrichtende gevolgen hebben voor het aanwezige detailhandelsaanbod in de kern.

Overweging Afdeling: De Afdeling redeneert in een uitspraak van 16 november 2011 (no. 201101435/1/R2) als volgt:”Met deze planregel wordt het realiseren van detailhandel evenwel afhankelijk gesteld van het voldoen aan een voorwaarde waarvan ten tijde van de vaststelling van het plan niet zeker is of en wanneer daaraan zal worden voldaan. Er zal immers eerst onderzoek verricht moeten worden naar het aanwezige detailhandelsaanbod en de gevolgen daarvoor indien uit het onderzoek naar voren komt dat de leisuregerelateerde detailhandel niet complementair is aan het aanwezige detailhandelsaanbod. Op grond van voornoemde planregel is dan ook onzeker of het gebruik van het leisurecenter voor leisuregerelateerde detailhandel mogelijk is. Dit verdraagt zich niet met de rechtszekerheid.”

jaar publicatie: 2011

Samengevatte zienswijzen bestemmingsplan toegestaan

Door

Samengevatte zienswijzen toegestaan, maar let op!samengevatte zienswijzen

Meer aandacht aan beantwoording van zienswijzen, niet alleen juridisch: Het is erg praktisch en vrijwel onontkoombaar bij grote bestemmingsplannen om zienswijzen van reclamanten samengevat weer te geven. Toch blijft het een kwestie van interpretatie: bedoelt de indiener van de zienswijze wel hetgeen met de samengevatte zienswijze is verwoord? Ook bestaat het gevaar om bepaalde bezwaren zoals geuit in de zienswijze, te vergeten of anders uit te leggen. Verder speelt naar mijn mening nog een aspect een belangrijke rol dat in de praktijk onderbelicht blijft: de burger/ondernemer vraagt aandacht voor zijn of haar probleem en wil geen standaardreactie of verwijzing naar een eerdere beantwoording in de Nota van Zienswijzen. Een dergelijke beantwoording kan erg veel irritatie veroorzaken. Probeer een zienswijze niet alleen juridisch te beantwoorden. Mede om onnodig beroep bij de Afdeling te voorkomen, adviseer ik om die reden om de zienswijze zoveel mogelijk letterlijk weer te geven en meer aandacht te besteden aan een op maat gemaakte beantwoording.

De standaardoverweging van de Afdeling over het samenvatten van zienswijzen door de raad luidt: “Artikel 3:46 van de Awb verzet zich er niet tegen dat de raad de zienswijzen samengevat weergeeft. Dat niet op ieder argument ter ondersteuning van een zienswijze afzonderlijk is ingegaan, is op zichzelf geen aanleiding voor het oordeel dat het bestreden besluit niet voldoende is gemotiveerd.”

In een uitspraak van 16 november 2011, no. 200907998/1/R1 werd het vaststellingsbesluit van de raad betreffende een bestemmingsplan vernietigd vanwege het niet ingaan op het verzoek van appellant zoals geuit in de zienswijze.

 

bereikbaarheid hulpdiensten en bestemmingsplan

Door

Bereikbaarheid hulpdiensten en bestemmingsplanbereikbaarheid hulpdiensten

Wettelijk kader: Artikel 9, tweede lid van de Woningwet geeft aan dat de voorschriften van de gemeentelijke bouwverordening van toepassing blijven indien het desbetreffende bestemmingsplan geen voorschriften bevat die hetzelfde onderwerp regelen, tenzij het desbetreffende bestemmingsplan anders bepaalt.

In de gemeentelijke bouwverordening zijn artikelen gewijd over de bereikbaarheid van gebouwen. Op de website van de VNG is te lezen dat de artikelen over de bereikbaarheid van gebouwen worden overgeheveld naar het Bouwbesluit in 2012.

Casus: In de casus van uitspraak van de Afdeling van 9 november 2011 (no. 201011588/1/T1/R2) is de bereikbaarheid van hulpdiensten aan de orde. Appellant betoogt dat de kantoorvilla’s die met het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, aan twee zijden bereikbaar zouden moeten zijn voor hulpdiensten. De raad stelde dat er geen wettelijke verplichting tot de aanleg van de ontsluitingen is. De Afdeling tikt de gemeente op de vingers en geeft het volgende aan: “gezien de onduidelijkheid op dit punt en het belang van een goede bereikbaarheid voor hulpdiensten had het op de weg van het college gelegen hiernaar onderzoek te doen en te motiveren waarom in dit geval een goede bereikbaarheid is verzekerd. Nu dit niet is gebeurd, is het bestreden besluit in zoverre in strijd met artikel 3:2 en artikel 3:46 van de Awb.”

Praktijktip: onderzoek ik het kader van een goede ruimtelijke ordening – de bereikbaarheid van hulpdiensten lijkt me ruimtelijk relevant – ook de bereikbaarheid van gebouwen (die met het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt) voor hulpdiensten, etc. Het lijkt een aspect wat pas ‘later’ aan de orde komt bij het vergunningentraject, maar uit deze uitspraak blijkt dat dit niet (altijd) het geval is. 

gepubliceerd op 10-11-2011

paardenhouderij of paardenfokkerij agrarische activiteit?

Door

Paardenhouderij of paardenfokkerij agrarische activiteit?paardenhouderij

Een vraag die vaak bij gemeenten gesteld wordt is of het houden of stallen van paarden (een paardenhouderij) nu wel of geen agrarische activiteit is. De aanvrager – meestal geen agrariër – is van mening van wel, de gemeente geeft meestal aan dat een paardenhouderij niet valt onder de definitie van agrarisch bedrijf die meestal wordt gehanteerd in het bestemmingsplan voor het buitengebied.

In een uitspraak van 14 september 2011 (no. 200907629/1/R1) legt de Afdeling in r.o. 2.7.1 e.v. nog eens uit wat de verschillen zijn in planologisch opzicht.

Een andere uitspraak waar het verschil tussen ‘fokken’ en ‘opfokken’ van paarden aan de orde komt, is een uitspraak van de Afdeling van 28 december 2011 (no. 201012078/1/R1).

Meer informatie treft u aan in de brochure ‘Paardenhouderij en Ruimtelijke Ordening’ van de VNG.

Eigenlijk is het onderscheid dat in bestemmingsplannen wordt gemaakt nogal vreemd en kunstmatig. Qua impact op de omgeving maakt het niet zoveel uit. Ook een paardenfokkerij heeft meestal een buitenbak en er lopen paarden in de wei. Vraagt u zichzelf eens af waar initiatiefnemers voor een paardenhouderij dan naar toe moeten. Naar een dorp? Dat is toch geen optie? Ook een paardenhouderij heeft ruimte nodig voor de paarden.

Aanduiding evenemententerrein in bestemmingsplan en planregels

Door

Aanduiding evenemententerrein in bestemmingsplan en planregelsaanduiding evenemententerrein

In het bestemmingsplan had de raad een parkeerterrein bestemd als ‘Verkeer – Verblijfsgebied’ en tevens de aanduiding ‘evenemententerrein’ opgenomen. Volgens de plantoelichting mag het terrein in voorkomende gevallen ook gebruikt worden voor evenementen. Evenementen vinden volgens de raad een beperkt aantal keren per jaar plaats.

Volgens de Afdeling stelt het plan geen beperkingen aan het aantal, de duur of het soort evenementen die kunnen worden gehouden op het terrein. Gezien de dicht bij het terrein liggende woningen, waaronder de woning van appellant, en de planologische relevantie aan de aspecten inzake het aantal, de duur en het soort evenementen, niet kan worden ontzegd, heeft de raad hier niet mee kunnen volstaan.

Praktijktip: indien het de bedoeling is dat een parkeerterrein een aantal keren per jaar mag worden gebruikt ten behoeve van bijv. buurtfeesten, dan is het belangrijk om in de planregels beperkingen met betrekking tot de duur van het evenement, het aantal, maar ook het soort evenement dat is toegestaan, op te nemen. Dergelijke aspecten zijn volgens de Afdeling planologisch relevant. Een aanduiding zegt in juridisch opzicht niets. Dit heeft slechts een signaalfunctie.

Meer hierover in een uitspraak van de Afdeling van 14 september 2011, 201102603/1/R2, r.o. 2.5.2.

Bestemmingsplan en planregels – eis van bedrijfsmatige exploitatie van recreatieterrein is ruimtelijk relevant

Door

De permanente bewoning op recreatieterreinen is een bekende problematiek. In onderhavig bestemmingsplan zijn de gronden met de bestemming ‘Recreatie – 2’ bestemd voor verblijfsrecreatie en recreatieverblijven en de daarbij behorende bijgebouwen en overkappingen. Om het gebruik van permanente bewoning te verbieden had de raad in de planregels opgenomen dat tot strijdig gebruik met de bestemming in ieder geval het gebruik van recreatieverblijven voor permanente bewoning en het niet-bedrijfsmatig exploiteren van het recreatieterrein wordt gerekend. Appellant voert aan dat nu het plan permanente bewoning van recreatieverblijven verbiedt, de uit dit verbod voortvloeiende bedrijfsmatige exploitatie ruimtelijk niet langer relevant is.

De Afdeling is het hier niet mee eens en overweegt in een uitspraak van 31 augustus 2011 (nr. 201001276/1/R2) dat de raad een verbod op niet-bedrijfsmatige exploitatie, waarmee beoogd wordt zeker te stellen  dat een recreatiepark bedrijfsmatig wordt beheerd, op zichzelf een ruimtelijk relevante beperking van het toegestane gebruik heeft kunnen achten. De omstandigheid dat tevens een verbod op permanente bewoning geldt, doet hier niet aan af.

 

Landschappelijke inpassing en bestemmingsplan

Door

Landschappelijke inpassing en bestemmingsplan landschappelijke inpassing

Deze casus betreft het opnemen van een voorwaardelijke verplichting in de regels van een bestemmingsplan. In de wijzigingsregels van het bestemmingsplan was onder meer opgenomen dat er sprake dient te zijn van een zorgvuldige landschappelijke inpassing. In de toelichting van het bestemmingsplan is verwoord hoe een en ander landschappelijk moet worden ingepast en wordt expliciet verwezen naar het betreffende beplantingsplan. Het voorgaande is tevens verwoord in het wijzigingsbesluit.

De Afdeling geeft in de uitspraak van 1 juni 2011, nr. 201008528/1/R2 echter aan dat de noodzakelijk geachte landschappelijke inpassing echter onvoldoende in het wijzigingsplan is gewaarborgd. De aanleg en instandhouding van de landschappelijke inpassing dienen volgens de Afdeling te worden opgenomen in de planregels van het wijzigingsplan. De Afdeling oordeelt dat het wijzigingsplan is vastgesteld in strijd met artikel 3.1 juncto artikel 3.6 van de Wro.

Publicatie: 2011

kamerverhuur bestemmingsplan en planregels

Door

Kamerverhuur bestemmingsplan – maximeren aantal bewoners is ruimtelijk relevant

De raad had in onderhavig bestemmingsplan onder meer de volgende planregel opgenomen:

“Het totale aantal bewoners mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding ‘maximum aantal bewoners’ is aangegeven.”

De Afdeling acht deze beperking ruimtelijk relevant in een uitspraak van 16 maart 2011 (no. 201006022/1/R1). Zij neemt daarbij in aanmerking dat het aantal bewoners van een pand dat voor kamerverhuur is bestemd van invloed kan zijn op het woon- en leefklimaat van de omgeving.

Bij deze beperking was een koppeling gelegd tussen de toegekende bestemming en de daaruit mogelijkerwijs voortvloeiende parkeerhinder en (geluids)overlast. Deze aspecten zijn ruimtelijk relevant. [kamerverhuur bestemmingsplan]

Leeftijdonderscheid woningen is ruimtelijk niet relevant

Door

Leeftijdonderscheid woningen is ruimtelijk niet relevant

Met het vastgestelde bestemmingsplan wordt beoogd levensloopbestendige woningen te realiseren die voldoen aan de wensen van senioren. Appellant stelt dat er in het bestemmingsplan een verbod op het gebruik van de woningen door personen buiten de doelgroep van senioren, moest worden opgenomen. De Afdeling geeft aan dat die niet mogelijk is, nu dit zou leiden tot een niet ruimtelijk relevant onderscheid naar leeftijd.leeftijdonderscheid woningen

Zie verder r.o. 2.3.4 van de uitspraak van 24 augustus 2011.