Omgevingsvergunning Wabo uitgebreid of regulier?

Door

Omgevingsvergunning Wabo: uitgebreide of reguliere procedure?omgevingsvergunning Wabo

In de praktijk bestaan hier nogal eens misverstanden over. Welke procedure is nu van toepassing, de uitgebreide of de reguliere? Kan het college daar zelfstandig over beslissen? Of bepaalt de Wabo dit?

Het college van B&W heeft een omgevingsvergunning geweigerd voor de bouw van een bedrijfswoning met dubbele bewoning en een kapschuur. De aanvraag had zowel betrekking op de activiteit bouwen als op de activiteit afwijken van het bestemmingsplan. De afwijking van het bestemmingsplan heeft betrekking op de wijziging van het agrarisch bouwvlak. De vergunning is geweigerd met als motivering dat het plan in strijd is met het bestemmingsplan en dat de raad geen verklaring van geen bedenkingen wil afgeven. Het college heeft vervolgens de omgevingsvergunning geweigerd.

In hoger beroep stelt appellant dat de vergunning met de reguliere procedure had kunnen worden verleend. Daarbij geldt een maximale beslistermijn van 8 weken. Omdat het college niet binnen die termijn op de aanvraag heeft beslist, is volgens appellant de vergunning van rechtswege verleend.

De Afdeling overweegt het volgende: “Onder verwijzing naar uitspraak (…) overweegt de Afdeling dat de vraag of al dan niet van rechtswege vergunning is verleend (…) afhangt van het antwoord op de vraag welke procedure op de aanvraag van toepassing is. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, is de beantwoording van de vraag of op een aanvraag de reguliere dan wel de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing is, gelet op het bepaalde in artikel 3.10, eerste lid van de Wabo, afhankelijk van de activiteit die is aangevraagd. De Wabo bepaalt daarmee exclusief welke procedure op een aanvraag om omgevingsvergunning van toepassing is. Het college heeft hierin geen keuze, maar dient de voorbereidingsprocedure toe te passen die uit de Wabo voortvloeit. Dit betekent dat het college na ontvangst van een aanvraag om omgevingsvergunning tijdig dient te bezien welke procedure daarop van toepassing is. Indien de reguliere voorbereidingsprocedure van toepassing is, omdat de aangevraagde activiteit binnen de reikwijdte van de in het bestemmingsplan gegeven afwijkingsbevoegdheid valt, maar niet binnen de daarvoor geldende beslistermijn een besluit op de aanvraag wordt genomen, is de omgevingsvergunning van rechtswege verleend, ongeacht of de aangevraagde activiteit voldoet aan de voorwaarden voor toepassing van de in het bestemmingsplan gegeven afwijkingsbevoegdheid. (…). 

Lees meer in r.o. 8 en verder van uitspraak ABRS 17 juli 2019, no. 201708717/1/A1. (Omgevingsvergunning Wabo).

 

Kruimelomgevingsvergunning in hoofdlijnen

Door

Kruimelomgevingsvergunning in hoofdlijnenkruimelomgevingsvergunning

De gemeente heeft een omgevingsvergunning verleend voor het wijzigen van het gebruik van een pand als kantoor naar horeca. Daarna heeft de initiatiefnemer een aanvraag ingediend voor een terras. Dat gedeelte was in gebruik als tuin. Het pand is in gebruik als hotel.

De vraag die aan de orde is: kon de omgevingsvergunning worden verleend met de reguliere procedure (met toepassing van artikel 4, onderdeel 9 Bor) of had de uitgebreide procedure moeten worden doorlopen?

Vaststaat dat het gebruik als terras in strijd is met het geldende bestemmingsplan. In het bestemmingsplan is geen afwijkingsbevoegdheid opgenomen.

De Raad van State overweegt als volgt over de kruimelomgevingsvergunning: “De Nota van Toelichting bij (…) het Bor (…) vermeldt onder meer dat met het merendeel van de in dat besluit doorgevoerde aanpassingen de reikwijdte van artikel 4 op onderdelen wordt vergroot, zodat meer aanvragen om een omgevingsvergunning met de reguliere voorbereidingsprocedure en daarmee dus sneller kunnen worden afgewikkeld. Voor gevallen die niet binnen de reikwijdte van artikel 4 vallen, wordt de uitgebreide voorbereidingsprocedure gevolgd. Globaal beschouwd is dat laatste het geval voor de bouw van een nieuw hoofdgebouw of het realiseren van een nieuw gebruik op een bepaalde locatie. Voor uitbreidingen van en gebruikswijzigingen binnen al bestaande hoofdgebouwen en bijbehorende percelen geldt de hoofdlijn dat de reguliere voorbereidingsprocedure moet worden toegepast. 

Voorts vermeldt de nota dat in artikel 4, onderdeel 9 verder enige redactionele zijn doorgevoerd teneinde toepassingsmogelijkheden van dit artikelonderdeel waarover in de praktijk misverstanden kunnen bestaan, te verduidelijken. Zo is in het artikelonderdeel expliciet tot uitdrukking gebracht dat onder de reikwijdte van het artikelonderdeel niet alleen valt het desbetreffende bouwwerk, maar ook daarbij het aansluitend terrein. Anders zou de ongerijmde situatie kunnen ontstaan dat een bouwwerk na de gebruikwijziging feitelijk onbruikbaar is, omdat het aansluitend terrein niet ten behoeve van het bouwwerk mag worden gebruikt, waardoor bijvoorbeeld de toegang tot het bouwwerk wordt verhinderd. Met bovengenoemde wijziging wordt buiten twijfel gesteld dat het aansluitend terrein onder de reikwijdte van het artikelonderdeel valt. 

Appellant heeft de aanvraag ingediend om de achter zijn hotel gelegen tuin in gebruik te kunnen nemen als terras. Anders dan de rechtbank heeft overwogen is daarmee geen sprake van het realiseren van een nieuw gebruik op een bepaalde locatie, zoals bedoeld in de nota van toelichting, maar van een gebruikswijziging van het bij het hotel behorende aansluitend terrein, dat onder het bereik van artikel 4, aanhef en negende lid, van bijlage II van het Bor valt. Evenmin kan het college worden gevolgd in zijn standpunt dat dit artikel slechts van toepassing is op de wijziging van het gebruik van het bouwwerk waar dat terrein op aansluit. Met het doel van de wijziging van artikel 4, aanhef en negende lid, van bijlage II van het Bor, zoals hiervoor weergegeven, laat zich niet rijmen dat, waar voor een gebruikswijziging van een aansluitend terrein samen met de gebruikswijziging van het bouwwerk waarop het terrein aansluit, de reguliere voorbereidingsprocedure kan worden gevolgd, voor de zelfstandige gebruikswijziging van een bij een bouwwerk aansluitend terrein, bijv. indien het gewenste gebruik van dat bouwwerk reeds is vergund, de uitgebreide procedure zou moeten worden gevolgd. 

De rechtbank heeft dan ook ten onrechte overwogen dat het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat het niet bevoegd is om met toepassing van artikel 4, aanhef en negende lid, van bijlage II van het Bor, een omgevingsvergunning te verlenen voor het in gebruik nemen van de tuin als terras en dus de uitgebreide voorbereidingsprocedure zou moeten worden gevolgd.” [ kruimelomgevingsvergunning ]

Lees meer in uitspraak ABRS 20 februari 2019, no. 201800595/1/A1

Met een kruimelomgevingsvergunning is heel veel mogelijk. Meer dan u denkt! Neem contact op voor de mogelijkheden. 

omgevingsvergunning gecombineerd gebruik en bouw

Door

Omgevingsvergunning gecombineerd gebruik en bouwomgevingsvergunning gecombineerd

De gemeente Amsterdam heeft een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen en vergroten van een gebouw tot restaurant, hotel, bar en clubgedeelte. Dit betreft een internationaal concept dat de leden de gelegenheid biedt om elkaar te ontmoeten, ideeën uit te wisselen, te werken, te sporten en te ontspannen. Het complex bestaat uit verschillende faciliteiten voor haar leden, zoals een filmkamer, een werkruimte met bibliotheek, een gym en fitness en een zwembad, en een hotel, als ook een bar en wellnesscentrum. Het pand betreft een rijksmonument.

Er is met toepassing van artikel 12.2, eerste lid, aanhef en onder a, onder 2°, van de Wabo, in samenhang met artikel 4, aanhef en 9e lid, van bijlage II van het Bor een afwijking van het bestemmingsplan vergund. Appellant vreest een aantasting van zijn woon- en leefklimaat. Omdat door de uitbreiding van het gebouw op het dak de bebouwde oppervlakte en het bouwvolume toenemen, heeft het AB voor deze uitbreiding gebruik gemaakt van artikel 4, aanhef en 4e lid van bijlage II van het Bor.

Volgens de Afdeling is in de NvT vermeld dat de verscheidene onderdelen van artikel 4 van bijlage II van het Bor in één omgevingsvergunning gecombineerd kunnen worden toegepast. Gelet hierop heeft het AB naar het oordeel van de Afdeling ook in het onderhavige geval tegelijkertijd een omgevingsvergunning kunnen verlenen voor het gewijzigde gebruik van een gedeelte van het gebouw met toepassing van artikel 4, aanhef en 9e lid, van bijlage II van het Bor en voor een uitbreiding van dat gebouw met toepassing van het 4e lid van dat artikel. De zinsnede “eventueel in samenhang met bouwactiviteiten die de bouwoppervlakte of het bouwvolume niet vergroten” in artikel 4, 9e lid, van het Bor, heeft naar het oordeel van de Afdeling alleen betrekking op bouwactiviteiten waarvan het gebruik met toepassing van artikel 4, aanhef en 9e lid, wordt vergund en niet op bouwactiviteiten die met toepassing van artikel 4, aanheft en 4e lid worden vergund.

Lees meer in r.o. 10 van uitspraak ABRS 23 mei 2018, no. 201705400/1/A1

Nieuw schoolgebouw met kruimelomgevingsvergunning?

Door

Nieuw schoolgebouw met kruimelomgevingsvergunning?

nieuw schoolgebouw

De gemeente Amsterdam heeft een omgevingsvergunning verleend voor het oprichten van een basisschool. Volgens het aanvraagformulier gaat het om een basisschool bestaande uit 2 bouwlagen en lessenaarsdaken. In de ruimten onder de helling van de lessenaarsdaken worden de technische installaties van de school geplaatst. De afmetingen van het gebouw zijn 55 m x 25 m.

Appellanten kunnen zich niet verenigen met het nieuwe schoolgebouw omdat zij de impact van het gebouw te groot vinden.

Volgens appellanten is de rechtbank er ten onrechte aan voorbij gegaan dat in dit geval een geheel nieuw hoofdgebouw wordt opgericht en dat daarvoor de regeling van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 2°, van de Wabo, juncto artikel 4 van bijlage II van het Bor, niet geldt.

De Raad van State overweegt: “Anders dan appellant betoogt, staat daaraan niet in de weg dat een nieuw hoofdgebouw wordt opgericht, mits aan het vereiste dat sprake is van een bijbehorend bouwwerk als bedoeld in artikel 1 van Bijlage II van het Bor, wordt voldaan. Dat is hier het geval, nu het gaat om een uitbreiding van een hoofdgebouw en het hoofdgebouw als zodanig op grond van het bestemmingsplan is toegestaan. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (…) is toepassing van artikel 4, aanhef en eerste lid, van bijlage II van het Bor, niet beperkt tot een reeds bestaand gebouw (…). Het algemeen bestuur heeft verder terecht (…) betoogd dat is beoogd de reikwijdte van artikel 4 van het Bor te verruimen. (…) Deze afwijkingsmogelijkheid geldt met ingang van deze wijziging ook voor niet op de grond gelegen bijbehorende bouwwerken, zoals kelders en aan- en uitbouwen op hoger gelegen verdiepingen. 

Lees meer in r.o. 5.1 van uitspraak ABRS 25 april 2018, no. 201606780/1/A1.

Tijdelijke omgevingsvergunning zonnepanelen en onomkeerbaarheid

Door

Tijdelijke omgevingsvergunning voor zonnepanelen: onomkeerbaar?

Het college van B&W van Coevorden heeft een omgevingsvergunning verleend voor de duur van 10 jaar voor de realisatie van een zonneakker. Het plan is in strijd met het geldende bestemmingsplan.

De rechtbank heeft (…) overwogen dat bij het verlenen van een tijdelijke omgevingsvergunning op die grondslag aannemelijk moet zijn dat de activiteit na de in de vergunning gestelde termijn daadwerkelijk kan en zal worden beëindigd. Daarvoor is het volgens de rechtbank relevant dat het feitelijk mogelijk is dat de activiteit zonder onomkeerbare gevolgen kan worden beëindigd. Volgens de rechtbank is het op voorhand duidelijk dat de zonnepanelen langer dat 10 jaar op de percelen zullen blijven staan.

Het college betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat bij het verlenen van een vergunning op de grondslag van artikel 4, onderdeel 11, van bijlage II van het Bor niet hoeft te worden beoordeeld of de vergunde activiteit na ommekomst van de bij de vergunning gegeven termijn zal worden beëindigd. De rechtbank had volgens de gemeente uitsluitend moeten beoordelen of de zonnepanelen na 10 jaar zonder onomkeerbare gevolgen kunnen worden verwijderd. Het college stelt dat de zonnepanelen eenvoudig kunnen worden verwijderd, omdat ze op een constructie van ijzeren palen staan die ook makkelijk te verwijderen is. Van kapitaalvernietiging is geen sprake, omdat de panelen eenvoudig elders kunnen worden herplaatst.

De Afdeling overweegt als volgt: “Onder verwijzing naar de tussenuitspraak van de Afdeling van 29 november 2017 (…) wordt overwogen dat voor de toepasbaarheid van artikel 4, onderdeel 11, van bijlage II  van het Bor is vereist dat het feitelijk mogelijk en aannemelijk moet zijn dat de vergunde activiteit zonder onomkeerbare gevolgen kan worden beëindigd. Voor de vraag of het college op de grondslag van artikel 4 (…) een vergunning heeft kunnen verlenen is dus niet van belang of aannemelijk is dat de zonnepanelen na 10 jaar ook daadwerkelijk zullen worden verwijderd. De rechtbank heeft dit niet onderkend.”

Lees meer in r.o. 4.1 e.v. van uitspraak ABRS 4 april 2018, no. 201704604/1/A1.

Kamerverhuur bestemmingsplan en 10% norm Huisvestingsverordening is ruimtelijk relevant

Door

Kamerverhuur bestemmingsplan en 10% norm in Huisvestingsverordening is ruimtelijk relevant 

Zo op het eerste oog een wat vreemde uitspraak.

Het college van b&w heeft een ‘buitenplanse’ omgevingsvergunning verleend voor het verbouwen van een gebouw tot studentenkamers. Op het perceel rust de bestemming ‘Woondoeleinden’ en het gebruik van het gebouw voor studentenhuisvesting is hiermee in strijd.

Volgens appellant kon het college ter motivering van de verlening van de omgevingsvergunning niet volstaan met verwijzing naar de 10%-norm uit de Huisvestingsverordening van de gemeente, nu daarin geen ruimtelijk relevante belangen zijn betrokken. Volgens hem is ten onrechte geen onderzoek gedaan naar de voorziene overlast en kan een aanvaardbaar woon- en leefklimaat niet worden gegarandeerd.

Volgens de 10%-norm in voornoemde verordening kan het college van b&w een omzettingsvergunning weigeren indien vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat verlening van de omzettingsvergunning ten behoeve van kamerverhuur of kamerverkoop zou leiden tot een ontoelaatbare inbreuk op een geordend  woon- en leefmilieu in de omgeving van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft; een ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het gebouw wordt in ieder geval aanwezig geacht indien meer dan 10% van de tot bebouwing bestemde gebouwen in de betreffende staat met dezelfde postcode wordt gebruikt voor huisvesting als bedoeld in artikel 2.2.2.

De Afdeling overweegt: “Anders dan appellant stelt, is de in de verordening opgenomen 10%-norm blijkens de tekst van artikel 2.2.4 van de verordening alsmede de toelichting daarop mede tot stand gekomen op basis van ruimtelijke argumenten, op grond waarvan in een concreet geval voor woonruimte al dan niet een vergunning kan worden verleend. Gebleken is dat in de Bildsestraat met hetzelfde postcodegebied nog tien van de elf zelfstandige woningen overblijven, zodat minder dan 10% van deze woningen wordt gebruikt als onzelfstandige woonruimte. (…) Ter zitting heeft het college voorts toegelicht dat de omstandigheid dat het bouwplan aan de 10%-norm voldoet, onverlet laat dat per concreet geval dient te worden onderzocht of in de directe omgeving van het gebouw onaanvaardbare overlast wordt ondervonden.”

Zie uitspraak ABRS 24 april 2013, no. 201206706/1/A1.

 

 

gemeenteambtenaar is ook maar een mens!

Door

Gemeenteambtenaar is ook maar een mens!gemeenteambtenaar

Het is voor u misschien een open deur en heel normaal, maar behandel aan ambtenaar zoals u zelf ook behandeld wilt worden. Een gemeenteambtenaar krijgt veel narigheid over zich heen: boze burgers, ontevreden ondernemers, bestuurlijke druk van wethouders of raadsleden, ingewikkelde of tegenstrijdige wetgeving, etc.

U hoeft zeker geen medelijden te hebben met een gemeenteambtenaar, maar een respectvolle omgang is op zijn plaats. Veel ondernemers en professionals in de bouw vinden ambtenaren maar een lastige groep: er zijn er te veel van, ze maken te veel regeltjes en houden vrijwel elke ontwikkeling tegen. Dit hardnekkige beeld is nog steeds aanwezig bij een groot deel van ondernemend en bouwend Nederland. Naar mijn mening is dit onterecht. Bij de meeste afdelingen die aanvragen over bouw en ruimtelijke ordening afhandelen wordt over het algemeen hard en met inzet gewerkt.

Een gebrek aan inlevingsvermogen en verkeerde aanpak is een grote oorzaak van vertraging van bouwaanvragen en misverstanden Besef dat een overheidsinstelling geen bedrijf is. Er wordt op een andere manier gewerkt. Een ambtenaar kan geen uitspraken doen of iets mag of niet. Daarover beslist het college van b&w of de gemeenteraad. Een ambtenaar kan u wel informatie geven, maar is geen adviseur. Wilt u meer zekerheid? Dien dan een principeverzoek of verzoek tot vooroverleg in. Dan krijgt u antwoord van het college.

Een probleem waar u nu en in de nabije toekomst extra rekening mee moet houden is dat je vanwege bezuinigingen langer moet wachten. De Afdelingen zijn steeds minder goed ‘bemand’. Steeds minder ambtenaren zullen alle aanvragen of verzoeken moeten behandelen. Hou hier rekening mee en verwacht niet dat een verzoek binnen 2 weken wordt afgehandeld. Dit voorkomt teleurstellingen en verkeerde verwachtingen.

Hoewel u aan bezuinigingen niets kunt doen en de werkwijze van de gemeente niet kunt veranderen, zijn er wel aspecten die u zelf in de hand hebt. Hierbij enkele tips om je bouwaanvraag te versnellen:

  1. dien een principeverzoek of verzoek tot vooroverleg in
    Dien nooit direct een formele bouwaanvraag in, maar leg uw bouwproject of verzoek tot wijziging van een bestemmingsplan informeel voor.
  2. onderbouw uw voorstel met kwaliteit
    Lever kwaliteit aan. Situatieschetsen die even snel met de hand worden gemaakt en niet op schaal, werken vertraging in de hand. Lever in elk geval een situatietekening op schaal aan.
  3. maak een pretoets van uw verzoek
    Het is belangrijk om een onderbouwd voorstel in te dienen. Betrek hierin Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Laat zien waarom volgens u de ontwikkeling of het bouwplan mogelijk is. Anticipeer alvast op nieuwe wetgeving of ontwikkelingen.
  4. Ga niet in een ‘bokshouding’ naar de gemeente
    Behandel de ambtenaar vriendelijk en met respect. Laat je vooroordelen over ambtenaren thuis. Het blijft mensenwerk. Besef ook dat een ambtenaar niet zelf beslissingen kan nemen, dat doet het college of de gemeenteraad.

Marian Harberink is gespecialiseerd in het bestemmingsplan en het vooroverleg met de gemeente. Door haar uitgebreide gemeentelijke ervaring en juridische achtergrond weet zij hoe u wél toestemming kunt krijgen van de gemeente voor je bouwproject of wijziging van het bestemmingsplan. Ze helpt makelaars, architecten en projectontwikkelaars met:

  • sneller verkrijgen van vergunningen
  • snellere bestemmingsplan wijzigingen.

Weten hoe?