Aantal bewoners kamerverhuur ruimtelijk relevant voor woon-en leefklimaat omgeving

Door

Aantal bewoners kamerverhuur is ruimtelijk relevant voor woon- en leefklimaat voor omgeving

Kamerverhuur – Met name voor studentensteden is deze uitspraak van belang.  In centrumgebieden zijn van oudsher vaak al veel woningen studenten woonachtig. Het is dan voor de gemeente lastig om een onderscheid te maken in bestemmingsplannen in de definitie van ‘Wonen’ tussen studentenbewoning, meergezinswoningen of eengezinswoningen. Een strak onderscheid zorgt er namelijk voor dat er geen mix meer mogelijk is tussen studentenwoningen en eengezinswoningen, etc.

Met name oudere bewoners in binnensteden ergeren zich nogal eens aan de overlast die studenten veroorzaken. (Zelf nooit jong geweest?). In onderhavige uitspraak komt een bestemmingsplan aan de orde waar iets soortgelijks speelt. Appellant voert aan dat met de in het bestemmingsplan opgenomen definitie van wonen geen onderscheid wordt gemaakt in de vorm van bewoning, zoals eengezinswoningen, meergezinswoningen of kamerbewoning of kamerverhuur.

Om de vorm van bewoning zoveel mogelijk vrij te laten heeft de gemeente een ruime definitie opgenomen in het bestemmingsplan. De Afdeling zegt hierover het volgende:

“Zoals volgt uit de uitspraak van de Afdeling van 22 november 2006, in zaak nr. 200600355/1/, kan het aantal bewoners van een pand dat voor kamerverhuur is bestemd ruimtelijk relevant worden geacht voor en van invloed zijn op het woon- en leefklimaat van de omgeving. Hierbij zijn factoren als parkeerdruk en (geluid)hinder van belang. Uit de uitspraak van de Afdeling van 8 februari 2012, in zaak no. 201107961/1/A1, volgt dat een ruimtelijk relevant verschil bestaat tussen bewoning van een pand door studenten en door een gezin; de ruimtelijke uitstraling verschilt, reeds gelet op de leeftijdssamenstelling en het levensritme van de onderscheiden bewoners. Zie verder r.o. 3.5. van uitspraak ABRS 23 oktober 2013, no. 201302567/1/R6

Kamerverhuur bestemmingsplan en 10% norm Huisvestingsverordening is ruimtelijk relevant

Door

Kamerverhuur bestemmingsplan en 10% norm in Huisvestingsverordening is ruimtelijk relevant 

Zo op het eerste oog een wat vreemde uitspraak.

Het college van b&w heeft een ‘buitenplanse’ omgevingsvergunning verleend voor het verbouwen van een gebouw tot studentenkamers. Op het perceel rust de bestemming ‘Woondoeleinden’ en het gebruik van het gebouw voor studentenhuisvesting is hiermee in strijd.

Volgens appellant kon het college ter motivering van de verlening van de omgevingsvergunning niet volstaan met verwijzing naar de 10%-norm uit de Huisvestingsverordening van de gemeente, nu daarin geen ruimtelijk relevante belangen zijn betrokken. Volgens hem is ten onrechte geen onderzoek gedaan naar de voorziene overlast en kan een aanvaardbaar woon- en leefklimaat niet worden gegarandeerd.

Volgens de 10%-norm in voornoemde verordening kan het college van b&w een omzettingsvergunning weigeren indien vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat verlening van de omzettingsvergunning ten behoeve van kamerverhuur of kamerverkoop zou leiden tot een ontoelaatbare inbreuk op een geordend  woon- en leefmilieu in de omgeving van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft; een ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het gebouw wordt in ieder geval aanwezig geacht indien meer dan 10% van de tot bebouwing bestemde gebouwen in de betreffende staat met dezelfde postcode wordt gebruikt voor huisvesting als bedoeld in artikel 2.2.2.

De Afdeling overweegt: “Anders dan appellant stelt, is de in de verordening opgenomen 10%-norm blijkens de tekst van artikel 2.2.4 van de verordening alsmede de toelichting daarop mede tot stand gekomen op basis van ruimtelijke argumenten, op grond waarvan in een concreet geval voor woonruimte al dan niet een vergunning kan worden verleend. Gebleken is dat in de Bildsestraat met hetzelfde postcodegebied nog tien van de elf zelfstandige woningen overblijven, zodat minder dan 10% van deze woningen wordt gebruikt als onzelfstandige woonruimte. (…) Ter zitting heeft het college voorts toegelicht dat de omstandigheid dat het bouwplan aan de 10%-norm voldoet, onverlet laat dat per concreet geval dient te worden onderzocht of in de directe omgeving van het gebouw onaanvaardbare overlast wordt ondervonden.”

Zie uitspraak ABRS 24 april 2013, no. 201206706/1/A1.