herbestemmen leegstaand vastgoed 5 tips

Door

herbestemmen leegstaand vastgoed – 5 tips voor meer succes!

Voor ondernemers, projectontwikkelaars en agrariërs

Onderstaande tips over herbestemmen van leegstaand vastgoed komen rechtstreeks uit de praktijk en hebben hun waarde bewezen. Doe er uw voordeel mee!herbestemmen leegstaand vastgoed

  1. Verplaats u in de positie van de ambtenaar
    Ambtenaren worden vaak als lastig en star ervaren. Ze denken niet met u mee en liggen dwars. Toch is dat vaak niet zo. Een ambtenaar zit tussen politiek en regelgeving in. Dat is een lastige positie. Een ambtenaar kan niet zo maar van regels afwijken. Denk voordat u naar het gemeentehuis gaat of belt: een ambtenaar is ook maar een mens. Begrip geven is vaak ook begrip krijgen. Deze houding kost u niets en levert vaak meer op dan boosheid.
  2. Dien altijd eerst een principeverzoek of verzoek om vooroverleg in
    Via een principeverzoek of verzoek om vooroverleg kunt u op hoofdlijnen een idee krijgen hoe de gemeente over uw plan denkt. Uw plan wordt ambtelijk getoetst aan het bestemmingsplan, beleid en regelgeving. Daarna volgt een principebesluit. Is het een positief besluit, dan kunt u vervolgens een formele aanvraag indienen. De winst zit in het vooroverleg. Hoe meer tijd u hier in steekt, des te soepeler loopt de rest van het traject.
  3. Dien een goed onderbouwde en professioneel uitziende aanvraag in
    Principeverzoeken die onderbouwd worden met 5 zinnen en een zelfgemaakte schets of schets/tekening zonder schaal, leveren vertraging op en worden meestal buiten behandeling gelaten. Het is zeer belangrijk om een goed onderbouwde aanvraag in te dienen waaruit blijkt dat uw plan kans van slagen heeft. Het verzoek dient getoetst te zijn aan geldende wetgeving en  beleid. Voeg foto’s toe en maak een schets van uw plan. Dit verzorgen wij graag voor u, inclusief alle contact met de gemeente. Dit scheelt u veel onrust.
  4. Verwacht geen initiatief of tips van de gemeente over uw plan
    Een gemeenteambtenaar toetst uw plan slechts zoals het plan wordt ingediend. Dat is de rol van een gemeenteambtenaar. Een ambtenaar is geen adviseur! Draag om die reden in het principeverzoek zelf ideeën en alternatieven voor en toets deze op haalbaarheid. Stel geen plannen voor die kansloos of twijfelachtig zijn. U verliest hiermee uw geloofwaardigheid.
  5. Overleg altijd met omwonenden 
    Veel plannen en projecten stranden of lopen vertraging op vanwege bezwaren (zienswijzen) van omwonenden of buren. Om die reden willen steeds meer gemeenten dat u aandacht besteedt aan participatie. Omwonenden vinden het meestal zeer vervelend als ze via de plaatselijke krant(rubriek ‘gemeentelijke kennisgevingen’) moeten vernemen dat u wilt gaan bouwen of herbestemmen. Communicatie is zeer belangrijk en wordt vaak onderschat. Wees hen voor en speel open kaart. Het wordt zeer op prijs gesteld. Door vroegtijdig in overleg te treden kunt u bezwaren voorkomen of wegnemen over herbestemmen van leegstaand vastgoed. (herbestemmen leegstaand vastgoed)

Meer weten over sneller herbestemmen en de aanpak bij de gemeente?herbestemmen leegstaand vastgoed

Bel 010 – 268 0689 of lees meer…

 

 

Waarom u wethouders ruimtelijke ordening niet moet vertrouwen!

Door

Waarom u wethouders ruimtelijke ordening niet moet vertrouwen!gemeentelijke bureaucratie

Ondernemers en projectontwikkelaars zien meestal allerlei kans voor de herbestemming van leegstand vastgoed, zoals de transformatie naar studentenwoningen, woon-werklocaties, zorgboerderijen, etc. en willen zo snel mogelijk beginnen met de start van hun project.

Vertragende procedures bij de gemeente gooien vaak roet in het eten. Ook worden ambtenaren vaak als een sta-in-de-weg gezien. Dat is niet altijd terecht: ook toezeggingen van wethouders ruimtelijke ordening of andere plaatselijke politici kunnen een vlotte afhandeling dwarsbomen.

Een wethouder ruimtelijke ordening reageert vaak erg enthousiast en praat u graag naar de mond. Welke wethouder wil nu geen enthousiaste ondernemer of projectontwikkelaar met een goed plan binnen de gemeentegrenzen? Hoewel het erg prettig is om bestuurlijke medewerking te verkrijgen, is het belangrijk om te beseffen dat een wethouder ruimtelijke ordening in de meeste gevallen niet op de hoogte is van planologische regelgeving of andere beperkingen. Ook is opportunisme hen niet vreemd. Een goede wethouder heeft echter regelmatig contact met zijn ambtenaren, steunt ze en durft ook ‘nee’ te verkopen tegen een initiatiefnemer vanwege regelgeving. U heeft het meest aan eerlijkheid.

Maak een gespreksverslag. Politici willen over het algemeen graag scoren en projecten binnenhalen binnen hun ambtsperiode. Op zich is daar niets mis mee, maar het is wel belangrijk om dat te beseffen. Tijdens een gesprek geven wethouders vaak aan ‘dat het moet kunnen’ of ‘waar een wil is is een weg’ of ze hanteren ander populistisch taalgebruik. Het klinkt allemaal erg prettig, maar besef dat afspraken of toezeggingen door wethouders in de praktijk vaak niet worden nagekomen.

Om teleurstelling te voorkomen kunt u beter voorafgaand aan het gesprek aangeven dat u een kort gespreksverslag maakt om misverstanden te voorkomen. Of neem iemand mee die dit voor u doet. Een wethouder kijkt dan beter uit wat hij zegt. Meestal zit er ook een ambtenaar bij het gesprek die vaak met krommende tenen aanhoort wat zijn wethouder nu weer toezegt. Meestal iets wat hij niet kan waarmaken. Stuur het verslag later per email naar de betreffende ambtenaar en vraag of hij/zij hiermee in kan stemmen.

Een wethouder beslist nooit in zijn eentje, daar gaat het voltallige college van b&w over (of de gemeenteraad). Laat u niet voor de gek houden en dien een principeverzoek in.  Om vooraf te weten hoe het college over uw plan denkt, is het beter om een schriftelijke principe uitspraak te verkrijgen van het college, in plaats van een mondelinge toezegging. Lees hier waarom.

Ervaart u gemeentelijke tegenwerking? Wilt u sneller herbestemmen of bouwen? Bij De Omgevingsjurist hebben we zeer veel ervaring met ambtelijke en bestuurlijke processen. Om te voorkomen dat u verder verstrikt raakt in het ambtelijke of gemeentelijke web, is het raadzaam om een professional in te schakelen die met enige afstand naar uw dossier kijkt en de taal van de gemeenteambtenaar spreekt.  

Vooroverleg gemeente: rem uw enthousiasme bij de gemeente!

Door

Vooroverleg gemeente: rem uw enthousiasme bij de gemeente!

Leegstand van onroerend goed is aan de orde van de dag: leegstaande kantoren, autoshowrooms, winkelpanden, boerderijen, etc. Ondernemers en projectontwikkelaars zien meestal allerlei kansen voor leegstaande panden en willen dan ook zo snel mogelijk beginnen. Het eindresultaat zien ze al voor zich. Vertragende procedures bij de gemeente gooien dan roet in het eten. Ook ambtenaren worden vaak als een sta-in-de-weg gezien. Dat is echter niet altijd terecht: het begint met de juiste presentatie van uw plan.

Vol enthousiasme gaat een ondernemer naar de gemeente. Na het gesprek met een ambtenaar komt men vaak teleurgesteld terug: ‘het lijkt wel alsof ik word tegengewerkt’ of ‘ze zien alleen maar problemen’.

Het is belangrijk om te realiseren dat een ambtenaar geen ondernemer is en ook niet zo denkt. Een gemeenteambtenaar toetst uw plan aan beleid en regelgeving en gaat toetsend te werk: past dit plan wel of niet in ons beleid en voldoet het aan de regels. Bij woorden als ‘feestzaal’, ‘horeca’ of ‘evenement’ denkt een ambtenaar aan geluidsoverlast en verkeersaantrekkende werking. Een ambtenaar is meestal ook erg bang om fouten te maken. Dat heeft te maken met de lastige positie van een ambtenaar: hij zit tussen politiek en regelgeving in. Dat is een andere positie en denkwijze dan een ondernemer die in kansen denkt en in omzet. Het is belangrijk om dat te beseffen.

Het is om die redenen belangrijk om uw plan als een bescheiden plan te presenteren bij de gemeente. De meeste ondernemers hebben daar erg veel moeite mee. Hun plan wordt afgeremd en onnodig klein gemaakt, denken ze. Om tactische redenen kunt u echter dit pad beter wel volgen. Werk volgens de salamitactiek: bescheiden insteken en in stapjes naar de volgende fase van het plan toewerken, om vervolgens toestemming te krijgen voor bijv. alleen de nieuwe functie van het pand. De volgende fase is om het plan uit te breiden. Als u dat in één keer wilt realiseren en ook als zodanig presenteert bij de gemeente, is de kans groot dat u een ‘nee’ krijgt.

Doe er uw voordeel mee!

Sneller herbestemmen? Ervaart u gemeentelijke tegenwerking? Bent u vastgelopen in gemeentelijke bureaucratie of wilt u dit voorkomen?

Vooroverleg bestemmingsplan het belang van de uitkomst

Door

Vooroverleg bestemmingsplan – Het belang van de uitkomst van het vooroverleg in de toelichting van een bestemmingsplan

Meestal wordt in het kader van het vooroverleg al op informele wijze, zoals maandelijks ambtelijk overleg met het Waterschap, het bestemmingsplan voorgelegd. Dit is erg prettig. Soms blijft een formele reactie dan uit en wordt vergeten om de uitkomst van het vooroverleg op te nemen in de toelichting van het bestemmingsplan. Dit komt aan de orde in onderstaande uitspraak van de Afdeling van 23 januari 2013, no. 20111033/1/R3. De gemeente had de reacties uit het vooroverleg opgenomen in de nota van zienswijzen, maar niet in de toelichting van het bestemmingsplan.

De Afdeling overweegt: “Ingevolge artikel 3.1.1, eerste lid, van het Bro pleegt het bestuursorgaan dat is belast met de voorbereiding van het bestemmingsplan daarbij overleg met de besturen van betrokken waterschappen en met die diensten van de provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Ingevolge artikel 3.1.6, eerste lid, onder c, van het Bro gaan een bestemmingsplan alsmede een ontwerp hiervoor vergezeld van een toelichting, waarin de uitkomsten van het artikel 3.1.1 bedoelde overleg zijn neergelegd.

De raad heeft ter zitting erkend dat de uitkomsten van het overleg (…) niet in de toelichting op het ontwerpplan waren opgenomen en evenmin in de toelichting op het vastgestelde plan zijn neergelegd. In verband hiermee heeft de raad in strijd met artikel 3.1.6, eerste lid, aanhef en onder c, van het Bro gehandeld.”

vooroverleg provincie over bestemmingsplan altijd nodig?

Door

Vooroverleg provincie over bestemmingsplan altijd nodig?vooroverleg provincie

Juridisch kader vooroverleg provincie: Op grond van artikel 3.1.1 lid 1 van het Bro zijn burgemeester en wethouders verplicht in het kader van de voorbereiding van de bestemmingsplanprocedure overleg te voeren met de diensten van de provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening.

Praktijk: In de praktijk worden – is mijn vermoeden – de meeste conceptplannen wel opgestuurd naar de provincie voor het vooroverleg. Dit is voor de meeste gemeenten ook belangrijk, omdat een goede band tussen provincie en gemeente ook bij de beoordeling van latere plannen van belang is.

In de casus die in de uitspraak van 18 januari 2012 aan de orde kwam had de gemeente een bestemmingsplan niet aan de gemeente voorgelegd. Dit klinkt heel ernstig, maar uit ervaring weet ik dat in de praktijk de elektronische aanmelding van conceptplannen via provinciale websites niet altijd even goed verloopt. Het uploaden van bestanden verloopt niet altijd gestroomlijnd. In dat geval kan het voorkomen dat een plan blijft liggen en niet aan de provincie wordt voorgelegd. Het is in dat geval praktisch om even telefonisch contact op te nemen met een provinciale ambtenaar en per e-mail de stukken toe te zenden.

De Afdeling is streng en oordeelt: “Uit hetgeen is weergegeven met betrekking tot de nota van toelichting omtrent artikel 3.1.1, eerste lid van het Bro, (..) volgt daaruit dat slechts bij hoge uitzondering, indien het duidelijk gaat om een herziening van geringe omvang dan wel van in planologisch opzicht ondergeschikt belang, geen overleg zal hoeven plaats te vinden. Een dergelijke uitzondering doet zich hier niet voor, aangezien het plan voorziet in de mogelijkheid om na uitwerking meer dan 200 woningen te realiseren”.

 

Vooroverleg bestemmingsplan

Door

Vooroverleg bestemmingsplan vooroverleg bestemmingsplan

Wettelijk kader Op grond van artikel 3.1.1, eerste lid, eerste volzin van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) pleegt het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan daarbij overleg met de besturen van de betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg van de ruimtelijke ordening of zijn belast met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Kern uitspraak In een uitspraak van de Afdeling van 7 september 2011 (nr. 200907642/1/R1) komt aan de orde dat het toezenden van het voorontwerp naar een overlegpartner voldoende is. Niet nodig is dat ook gereageerd wordt door de betreffende partner.

Overweging Afdeling “In de nota van beantwoording zienswijzen is vermeld dat het voorontwerp in het kader van het bestuurlijk vooroverleg (..) is toegezonden aan de gemeente. De buurgemeente heeft volgens deze nota geen reactie gegeven. Anders dan appellanten betogen, volgt uit artikel 3.1.1, eerste lid, van het Bro niet dat het toezenden van het voorontwerp niet voldoende is om als overleg te worden aangemerkt. Blijkens de artikelsgewijze toelichting uit de nota van toelichting wordt aan de praktijk overgelaten hoe het overleg wordt gevoerd. Gelet op het vorenstaande bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat het plan is vastgesteld in strijd met artikel 3.1.1, eerste lid van het Bro.”

(vooroverleg bestemmingsplan)