Aanvraag omgevingsvergunning is geen simpele brief

Door

Aanvraag omgevingsvergunning is geen simpele briefaanvraag omgevingsvergunning

Bij gemeenten komen dikwijls brieven binnen van grondeigenaren – gericht aan bijv. een wethouder – met een verzoek om wijziging van de bestemming of aanvraag omgevingsvergunning. Met name gebeurt dit in kleine gemeenten waar de lijntjes tussen burgers en politiek wat korter zijn.

Hoe dient de gemeente een dergelijke brief nu op te vatten? De Raad van State heeft over een dergelijk geval op 31 oktober 2018 uitspraak gedaan. De strekking van de brief was als volgt:

“Al geruime tijd zijn wij ons aan het beraden wat te doen met ons pand op de genoemde locatie. Er is nu een autobedrijf met parkeren gevestigd. Gezien de marktontwikkelingen komt het pand mogelijk leeg. Het gebied waar het pand ligt, is niet geschikt voor een autobedrijf. Bouwtechnisch is het pand nog in goede staat. Gezien de huidige vraag naar dergelijke bedrijfsruimten en de al bestaande gemengde functies in het gebied lijkt een andere functie voor de hand te liggen. Door de ligging langs een goed bereikbare weg, aanwezigheid van voldoende parkeerplaatsen en de open ruimten is het pand geschikt voor detailhandel, echter de huidige bestemming is niet geschikt. Ik verzoek u dan ook hierbij er planologisch aan mee te werken dat de bestaande bebouwing ter plaatse kan worden gebruikt voor reguliere detailhandel. Graag zie ik uw besluit hiertoe tegemoet. Invulling om toekomstige langdurige leegstand te voorkomen zal ook het functioneren van de rest van het gebied ten goede komen (…).”

De Raad van State zegt er het volgende over:

“De Afdeling heeft in een aantal uitspraken geoordeeld over met de huidige zaak vergelijkbare gevallen. In al deze gevallen is door de vastgoedeigenaar met enkel een globale schets van het initiatief, en zonder nader concrete uitwerking daarvan, verzocht om besluitvorming tot afwijking van de gebruiksbepalingen van een bestemmingsplan voor een bedrijfslocatie. Lees verder in r.o. 3.2 van uitspraak ABRS 31 oktober 2018, no. 201801046/1/A1.

Noot MH: Naar mijn mening is hier sprake van een principeverzoek en had de gemeente de initiatiefnemer hierover moeten inlichten door middel van een brief.

 

herbestemmen leegstaand vastgoed 5 tips

Door

herbestemmen leegstaand vastgoed – 5 tips voor meer succes!

Voor ondernemers, projectontwikkelaars en agrariërs

Onderstaande tips over herbestemmen van leegstaand vastgoed komen rechtstreeks uit de praktijk en hebben hun waarde bewezen. Doe er uw voordeel mee!herbestemmen leegstaand vastgoed

  1. Verplaats u in de positie van de ambtenaar
    Ambtenaren worden vaak als lastig en star ervaren. Ze denken niet met u mee en liggen dwars. Toch is dat vaak niet zo. Een ambtenaar zit tussen politiek en regelgeving in. Dat is een lastige positie. Een ambtenaar kan niet zo maar van regels afwijken. Denk voordat u naar het gemeentehuis gaat of belt: een ambtenaar is ook maar een mens. Begrip geven is vaak ook begrip krijgen. Deze houding kost u niets en levert vaak meer op dan boosheid.
  2. Dien altijd eerst een principeverzoek of verzoek om vooroverleg in
    Via een principeverzoek of verzoek om vooroverleg kunt u op hoofdlijnen een idee krijgen hoe de gemeente over uw plan denkt. Uw plan wordt ambtelijk getoetst aan het bestemmingsplan, beleid en regelgeving. Daarna volgt een principebesluit. Is het een positief besluit, dan kunt u vervolgens een formele aanvraag indienen. De winst zit in het vooroverleg. Hoe meer tijd u hier in steekt, des te soepeler loopt de rest van het traject.
  3. Dien een goed onderbouwde en professioneel uitziende aanvraag in
    Principeverzoeken die onderbouwd worden met 5 zinnen en een zelfgemaakte schets of schets/tekening zonder schaal, leveren vertraging op en worden meestal buiten behandeling gelaten. Het is zeer belangrijk om een goed onderbouwde aanvraag in te dienen waaruit blijkt dat uw plan kans van slagen heeft. Het verzoek dient getoetst te zijn aan geldende wetgeving en  beleid. Voeg foto’s toe en maak een schets van uw plan. Dit verzorgen wij graag voor u, inclusief alle contact met de gemeente. Dit scheelt u veel onrust.
  4. Verwacht geen initiatief of tips van de gemeente over uw plan
    Een gemeenteambtenaar toetst uw plan slechts zoals het plan wordt ingediend. Dat is de rol van een gemeenteambtenaar. Een ambtenaar is geen adviseur! Draag om die reden in het principeverzoek zelf ideeën en alternatieven voor en toets deze op haalbaarheid. Stel geen plannen voor die kansloos of twijfelachtig zijn. U verliest hiermee uw geloofwaardigheid.
  5. Overleg altijd met omwonenden 
    Veel plannen en projecten stranden of lopen vertraging op vanwege bezwaren (zienswijzen) van omwonenden of buren. Om die reden willen steeds meer gemeenten dat u aandacht besteedt aan participatie. Omwonenden vinden het meestal zeer vervelend als ze via de plaatselijke krant(rubriek ‘gemeentelijke kennisgevingen’) moeten vernemen dat u wilt gaan bouwen of herbestemmen. Communicatie is zeer belangrijk en wordt vaak onderschat. Wees hen voor en speel open kaart. Het wordt zeer op prijs gesteld. Door vroegtijdig in overleg te treden kunt u bezwaren voorkomen of wegnemen over herbestemmen van leegstaand vastgoed. (herbestemmen leegstaand vastgoed)

Meer weten over sneller herbestemmen en de aanpak bij de gemeente?herbestemmen leegstaand vastgoed

Bel 010 – 268 0689 of lees meer…

 

 

Waarom u wethouders ruimtelijke ordening niet moet vertrouwen!

Door

Waarom u wethouders ruimtelijke ordening niet moet vertrouwen!gemeentelijke bureaucratie

Ondernemers en projectontwikkelaars zien meestal allerlei kans voor de herbestemming van leegstand vastgoed, zoals de transformatie naar studentenwoningen, woon-werklocaties, zorgboerderijen, etc. en willen zo snel mogelijk beginnen met de start van hun project.

Vertragende procedures bij de gemeente gooien vaak roet in het eten. Ook worden ambtenaren vaak als een sta-in-de-weg gezien. Dat is niet altijd terecht: ook toezeggingen van wethouders ruimtelijke ordening of andere plaatselijke politici kunnen een vlotte afhandeling dwarsbomen.

Een wethouder ruimtelijke ordening reageert vaak erg enthousiast en praat u graag naar de mond. Welke wethouder wil nu geen enthousiaste ondernemer of projectontwikkelaar met een goed plan binnen de gemeentegrenzen? Hoewel het erg prettig is om bestuurlijke medewerking te verkrijgen, is het belangrijk om te beseffen dat een wethouder ruimtelijke ordening in de meeste gevallen niet op de hoogte is van planologische regelgeving of andere beperkingen. Ook is opportunisme hen niet vreemd. Een goede wethouder heeft echter regelmatig contact met zijn ambtenaren, steunt ze en durft ook ‘nee’ te verkopen tegen een initiatiefnemer vanwege regelgeving. U heeft het meest aan eerlijkheid.

Maak een gespreksverslag. Politici willen over het algemeen graag scoren en projecten binnenhalen binnen hun ambtsperiode. Op zich is daar niets mis mee, maar het is wel belangrijk om dat te beseffen. Tijdens een gesprek geven wethouders vaak aan ‘dat het moet kunnen’ of ‘waar een wil is is een weg’ of ze hanteren ander populistisch taalgebruik. Het klinkt allemaal erg prettig, maar besef dat afspraken of toezeggingen door wethouders in de praktijk vaak niet worden nagekomen.

Om teleurstelling te voorkomen kunt u beter voorafgaand aan het gesprek aangeven dat u een kort gespreksverslag maakt om misverstanden te voorkomen. Of neem iemand mee die dit voor u doet. Een wethouder kijkt dan beter uit wat hij zegt. Meestal zit er ook een ambtenaar bij het gesprek die vaak met krommende tenen aanhoort wat zijn wethouder nu weer toezegt. Meestal iets wat hij niet kan waarmaken. Stuur het verslag later per email naar de betreffende ambtenaar en vraag of hij/zij hiermee in kan stemmen.

Een wethouder beslist nooit in zijn eentje, daar gaat het voltallige college van b&w over (of de gemeenteraad). Laat u niet voor de gek houden en dien een principeverzoek in.  Om vooraf te weten hoe het college over uw plan denkt, is het beter om een schriftelijke principe uitspraak te verkrijgen van het college, in plaats van een mondelinge toezegging. Lees hier waarom.

Ervaart u gemeentelijke tegenwerking? Wilt u sneller herbestemmen of bouwen? Bij De Omgevingsjurist hebben we zeer veel ervaring met ambtelijke en bestuurlijke processen. Om te voorkomen dat u verder verstrikt raakt in het ambtelijke of gemeentelijke web, is het raadzaam om een professional in te schakelen die met enige afstand naar uw dossier kijkt en de taal van de gemeenteambtenaar spreekt.  

Vooroverleg gemeente: rem uw enthousiasme bij de gemeente!

Door

Vooroverleg gemeente: rem uw enthousiasme bij de gemeente!

Leegstand van onroerend goed is aan de orde van de dag: leegstaande kantoren, autoshowrooms, winkelpanden, boerderijen, etc. Ondernemers en projectontwikkelaars zien meestal allerlei kansen voor leegstaande panden en willen dan ook zo snel mogelijk beginnen. Het eindresultaat zien ze al voor zich. Vertragende procedures bij de gemeente gooien dan roet in het eten. Ook ambtenaren worden vaak als een sta-in-de-weg gezien. Dat is echter niet altijd terecht: het begint met de juiste presentatie van uw plan.

Vol enthousiasme gaat een ondernemer naar de gemeente. Na het gesprek met een ambtenaar komt men vaak teleurgesteld terug: ‘het lijkt wel alsof ik word tegengewerkt’ of ‘ze zien alleen maar problemen’.

Het is belangrijk om te realiseren dat een ambtenaar geen ondernemer is en ook niet zo denkt. Een gemeenteambtenaar toetst uw plan aan beleid en regelgeving en gaat toetsend te werk: past dit plan wel of niet in ons beleid en voldoet het aan de regels. Bij woorden als ‘feestzaal’, ‘horeca’ of ‘evenement’ denkt een ambtenaar aan geluidsoverlast en verkeersaantrekkende werking. Een ambtenaar is meestal ook erg bang om fouten te maken. Dat heeft te maken met de lastige positie van een ambtenaar: hij zit tussen politiek en regelgeving in. Dat is een andere positie en denkwijze dan een ondernemer die in kansen denkt en in omzet. Het is belangrijk om dat te beseffen.

Het is om die redenen belangrijk om uw plan als een bescheiden plan te presenteren bij de gemeente. De meeste ondernemers hebben daar erg veel moeite mee. Hun plan wordt afgeremd en onnodig klein gemaakt, denken ze. Om tactische redenen kunt u echter dit pad beter wel volgen. Werk volgens de salamitactiek: bescheiden insteken en in stapjes naar de volgende fase van het plan toewerken, om vervolgens toestemming te krijgen voor bijv. alleen de nieuwe functie van het pand. De volgende fase is om het plan uit te breiden. Als u dat in één keer wilt realiseren en ook als zodanig presenteert bij de gemeente, is de kans groot dat u een ‘nee’ krijgt.

Doe er uw voordeel mee!

Sneller herbestemmen? Ervaart u gemeentelijke tegenwerking? Bent u vastgelopen in gemeentelijke bureaucratie of wilt u dit voorkomen?

Principeverzoek moet gemeente meenemen in bestemmingsplan

Door

Principeverzoek moet gemeente meenemen in bestemmingsplan

Deze uitspraak laat weer eens zien hoe belangrijk het is om tijdens de voorontwerp- en ontwerpfase van een nieuw bestemmingsplan een concreet principeverzoek in te dienen bij de gemeente. Vaak nemen gemeenten dergelijke verzoeken niet mee in de lopende bestemmingsplanprocedure en wordt richting aanvrager aangegeven dat er later wellicht via een apart ‘postzegelplan’ zal worden meegewerkt. Dit is vanuit de gemeente bekeken wel begrijpelijk, omdat dergelijke verzoeken vaak veel tijd kosten vanwege onderzoeksverplichtingen.

Toch laat deze uitspraak van 18 december 2013, weer eens zien dat het uitkijken geblazen is voor de gemeente. In dit geval had de aanvrager nog niet alle benodigde stukken aangeleverd. De Afdeling zegt hierop: “De raad had appellante hier zonodig bij het in behandeling nemen van het verzoek op kunnen wijzen. Het plan is in zoverre voorbereid in strijd met de daartoe te betrachten zorgvuldigheid als bedoeld in art. 3:2 van de Awb.”

Zie uitspraak ABRS 18 december 2013, no. 201300442/1/R2

Concreet bouwplan indienen tijdens actualisatie bestemmingsplan

Door

Concreet bouwplan indienen tijdens actualisatie bestemmingsplanconcreet bouwplan

Veel gemeenten zijn druk bezig met het actualiseren van oude bestemmingsplannen. Dit moet vóór 1 juli 2013 gebeuren. Lukt dit niet voor deze datum, dan kan de gemeente geen bouwleges meer heffen voor bouwaanvragen in het betreffende plangebied.

Tijdens de actualisatie neemt de gemeente meestal geen nieuwe bouwinitiatieven of concrete bouwplannen mee in het nieuwe bestemmingsplan. De gemeente neemt vaak de huidige situatie van bouwwerken en gronden over in het plangebied. Omdat de planologische situatie nagenoeg hetzelfde blijft, hoeven er ook geen uitgebreide (milieu)onderzoeken plaats te vinden. Dit scheelt tijd en geld voor de gemeente en zo kan 1 juli 2013 gehaald worden. Vanuit het belang van de gemeente bezien is dat te begrijpen.

Voor nieuwe, concrete (bouw)plannen in een gebied waar de gemeente bezig is met de actualisatie van het bestemmingsplan, worden meestal aparte planologische procedures gevoerd. Bijv. door middel van een ‘postzegelplan’ (klein bestemmingsplan) of via een omgevingsvergunning. Dit is voor veel mensen teleurstellend en onbegrijpelijk. Immers, waarom moet er nu een aparte procedure worden gevoerd, terwijl er al een bestemmingsplanprocedure bezig is voor het gebied waar het project in valt.

De Raad van State kijkt de laatste tijd kritisch naar deze praktijk. De gemeente heeft veel beleidsvrijheid bij het al dan niet vaststellen van bestemmingsplannen en welke bestemmingen ze al dan niet opneemt. Als de gemeente bij de rechter laat zien dat er diverse belangen zijn afgewogen en het ook goed heeft gemotiveerd, dan legt de initiatiefnemer het meestal af tegen de gemeente en heeft het nakijken. Toch is dat niet in alle gevallen zo:

  • de besluitvorming over het (bouw)project hoeft niet te zijn afgerond: eist de gemeente dit, dan moet je hiermee niet akkoord gaan.
  • het (bouw)project hoeft niet (altijd) te worden vergezeld door een ruimtelijke onderbouwing. Dit hangt uiteraard af van het soort project. Voor een project dat naar verwachting grote milieugevolgen zal hebben, zal extra onderzoek moeten plaatsvinden. Voor plannen met weinig planologisch impact zal dit niet het geval zijn.
Concreet bouwplan: conclusie voor de praktijk
Uit de jurisprudentie blijkt dat de gemeente besluitvorming voer niet-concrete plannen tijdens de actualisatie van een bestemmingsplan, kan doorschuiven naar een later tijdstip. Concrete (bouw)initiatieven kan de gemeente tijdens de actualisatie van een bestemmingsplan echter niet zo maar opzij leggen en moet de gemeente meenemen in de besluitvorming. Ik verwijs hierbij naar onderstaande uitspraken.

Op gemeente berust onderzoeksplicht van bouwplan

De Raad van State heeft al meerdere keren aangegeven in uitspraken dat bij nieuwe bestemmingsplannen (actualisatieplannen) de onderzoeksplicht berust bij de gemeente en niet bij de initiatiefnemer van een concreet bouwplan. Dit komt omdat de gemeente zelf het initiatief neemt voor het nieuwe bestemmingsplan in verband met de actualisatieplicht, en de vaststelling ervan een zogenaamd ambtshalve genomen besluit betreft:
“Nu de vaststelling van het bestemmingsplan in dit geval een ambtshalve genomen besluit betreft, berust de onderzoeksplicht ingevolge artikel 3:2 van de Awb primair op het gemeentebestuur”.
Ga dus niet zo maar akkoord met een ‘nee’ van de gemeente of de drempels die de gemeente opwerpt in verband met aan te leveren onderzoek.

Op verzoek van gemeente wel concrete gegevens aanleveren

Toch wil dit niet zeggen, dat u als initiatiefnemer van het (bouw)project achterover kunt leunen. In een uitspraak van 22 augustus 2012, no. 201012316/1/R4 maakt de Afdeling nog eens duidelijk dat weliswaar op de gemeente primair de onderzoeksplicht berust bij ambtshalve genomen besluiten, maar dat in dit geval aan de initiatiefnemer (een professionele partij) evenwel mocht worden verlangd dat zij concrete gegevens voor de door haar gewenste invulling zou aandragen naar aanleiding waarvan de benodigde onderzoeken konden worden verricht.
omgevingsjurist

principeverzoek bouwplan en terugkrabbelen gemeente

Door

Principeverzoek bouwplan en terugkrabbelen gemeenteprincipeverzoek bouwplan

Een hele belangrijke uitspraak voor de praktijk! In deze uitspraak van 15 juni 2012 oordeelt de Afdeling dat een college van b&w niet zonder zwaarwegende reden kan afwijken van een eerdere principeuitspraak. In de principeuitspraak had het college ingestemd met het voorstel en wilde medewerking verlenen. Later bij de formele bouwaanvraag kwam de gemeente hierop terug. De Afdeling overweegt als volgt:

“Wel zal het college bij het alsnog weigeren om vrijstelling te verlenen deugdelijk dienen te motiveren waarom het van inzicht is veranderd. Daarbij zal het college voorts de gevolgen van het bij de verzoeker om vrijstelling door de aanvankelijk uitgesproken bereidheid gewekte vertrouwen dienen af te wegen tegen de door de weigering gediende belangen en onder ogen moeten zien, of die afweging tot het verlenen van enige compensatie noopt. (..)

De inbreuk op het door het college bij appellant gewekte vertrouwen kan niet worden gerechtvaardigd door de enkele omstandigheid, dat het bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan. Juist door het verlenen van vrijstelling wordt hierop een uitzondering gemaakt en de principetoezegging was daarop gericht. ” Zie verder r.o. 2.4.4 van ABRS 15 juni 2011, LJN: BQ7946. 

In een latere uitspraak komt dit onderwerp wederom aan de orde, zie ABRS 7 september 2011, 201104111/1/H1.

Praktijktip over principeverzoek bouwplan: Ik raad u aan om eerst vooroverleg te voeren met de gemeente over een nieuw bouwproject of andere ontwikkeling. Dien nooit direct een formele aanvraag om omgevingsvergunning in bij de gemeente. Met een principeuitspraak heeft u enige zekerheid over uw plan. Wacht vervolgens niet te lang met het daarna indienen van de formele aanvraag.

omgevingsjurist