Verwijzing planregels naar Kwaliteitsplan paarden rechtsonzeker

Door

Verwijzing planregels bestemmingsplan naar Kwaliteitsplan paarden rechtsonzeker

In een bestemmingsplan voor het buitengebied heeft de gemeente een afwijkingsbevoegdheid voor het vergroten van het agrarisch bouwvlak:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om binnen de bestemming ‘Agrarisch met waarden – landschap 2’ bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het agrarische bouwvlak voor de gronden. De vergroting van het bouwvlak is slechts mogelijk indien wordt voldaan aan de eisen uit de Kwaliteitsgids en indien van toepassing het Kwaliteitsplan paardenhouderij behorende bij het bestemmingsplan.

De Afdeling overweegt hierover als volgt: “Gelet op de rechtsonzekerheid van belanghebbenden dient ten aanzien van een afwijkingsbevoegdheid in voldoende mate te worden bepaald in welke gevallen en onder welke voorwaarden hiervan gebruik mag worden gemaakt. Een op artikel 3.6, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wro berustende regeling dient derhalve door voldoende objectieve normen te worden begrensd. 

Het Kwaliteitsplan bevat gemeentelijk beleid ten aanzien van het houden van paarden in het buitengebied. Volgens het Kwaliteitsplan is dit beleid bedoeld als ondersteuning bij het beoordelen van inkomende initiatieven op het gebied van paardenhouderijen om op deze wijze ervoor te zorgen dat paardenhouderijen bijdragen aan de gewenste kwaliteiten van het landelijk gebied. In het Kwaliteitsplan staat dat het een achtergronddocument betreft voor het bestemmingsplan. 

Het Kwaliteitsplan (…) is onvoldoende concreet en onvoldoende geobjectiveerd om duidelijkheid te verschaffen omtrent de voorwaarden waaraan moet worden voldaan bij toepassing van de bevoegdheid voor het college om af te wijken van het agrarisch bouwvlak. Het Kwaliteitsplan (…) is dan ook niet geschikt om als zodanig, zonder nadere uitwerking en objectivering, te worden opgenomen in het bestemmingsplan als toetsingskader voor de afwijkingsbevoegdheid. Het plan is in zoverre rechtsonzeker.”

Zie uitspraak ABRS 17 december 2014, no. 201309177/1/R4

omgevingsjurist

 

Wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan moet binnen planperiode uitvoerbaar zijn

Door

Wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan moet binnen planperiode uitvoerbaar zijn

Voor gemeenten – maar ook voor marktpartijen – zijn wijzigingsbevoegdheden in bestemmingsplannen in de praktijk erg prettig. Op een vrij eenvoudige wijze kan een bestemming worden gewijzigd door het college van b&w naar een andere bestemming, mits voldaan wordt aan de in het betreffende artikel genoemde voorwaarden. Een bijkomend voordeel is dat colleges van b&w vaker vergaderen dan de raad, waardoor er sneller en slagvaardiger besluiten kunnen worden genomen.

In de praktijk is er ook vraag naar. Onlangs nog riep minister Blok nogal belerend op dat gemeenten meer bestemmingsplannen moeten maken met flexibiliteit, zodat de gebiedsontwikkeling kan worden versneld. Lees meer over zijn oproep om meer flexibiliteit in bestemmingsplannen.

Ik denk dat vrijwel niemand tegen flexibiliteit in bestemmingsplannen is. De praktijk is echter weerbarstig. Er moet vooraf aan allerlei onderzoeksverplichtingen worden voldaan, terwijl vooraf niet altijd duidelijk is welke ontwikkeling er plaats zal vinden binnen de planperiode van 10 jaar. Die combinatie is in de praktijk erg lastig. In een uitspraak van de Afdeling van 31 december 2013, no. 201305607/1/R3 wordt dit weer eens onderstreept. Ook wordt duidelijk dat het voor gemeenten steeds lastiger wordt om een dergelijk flexibel instrument op te nemen in bestemmingsplannen. Een glazen bol is echt nodig. :-).

De gemeente had – heel praktisch – een wijzigingsbevoegdheid opgenomen in een nieuw bestemmingsplan voor het centrumgebied. Er was een mogelijkheid ingebouwd om de bestemming ‘Bedrijf’ te wijzigen naar ‘Wonen’. Appellanten voeren aan dat de uitvoerbaarheid van de wijzigingsbevoegdheid niet is aangetoond. De gemeente geeft als reactie aan dat de wijzigingsbevoegdheid in het plan is opgenomen om de mogelijkheid te hebben snel een wijziging van de bestemming door te voeren op het moment dat de gelegenheid zich voordoet. Wanneer er aanleiding is voor herontwikkeling, bestaat de wens om de percelen waarvoor een wijzigingsbevoegdheid geldt, te bestemmen als wonen, groen en verkeer. Het is volgens de gemeente nog niet duidelijk wanneer en of deze omstandigheid zich voor zal doen. Nu op dit moment geen wijzigingsplan aan de orde is, hoeft de uitvoerbaarheid volgens de gemeente nog niet te worden aangetoond.

De Afdeling zegt er het volgende over:

“Nu toepassing van de wijzigingsbevoegdheid afhankelijk is van de medewerking van de eigenaren van de percelen waarvoor de wijzigingsbevoegdheid geldt en niet is gebleken dat er binnen de planperiode door één van de eigenaren van de percelen waar de wijzigingsbevoegdheid voor geldt, medewerking zal worden verleend, dan wel dat de raad voornemens is om over te gaan tot onteigening, is niet aannemelijk gemaakt dat de bestemmingen die met de wijzigingsbevoegdheid worden mogelijk gemaakt, binnen de planperiode uitvoerbaar zijn. Gelet hierop dient te worden uitgegaan dat de bestemmingen die met de wijzigingsbevoegdheid worden mogelijk gemaakt, niet binnen de planperiode zullen worden verwezenlijkt.”

“Voorts is (…) niet beoordeeld of de woningbouw, die met de wijzigingsbevoegdheid wordt mogelijk gemaakt, vanuit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar is. (…) Verder is niet inzichtelijk gemaakt of er behoefte bestaat aan de woningbouw die met de wijzigingsbevoegdheid wordt mogelijk gemaakt. Tevens is bij de vaststelling van het plan geen onderzoek verricht naar de financiële uitvoerbaarheid van de wijzigingsbevoegdheid, zodat niet aannemelijk is gemaakt dat het plan in zoverre financieel uitvoerbaar is.”

Ik adviseer gemeenten geen wijzigingsbevoegdheden meer op te nemen in bestemmingsplannen. Het is in de praktijk onmogelijk om vooraf – ook al is het globaal – inzicht te geven in ontwikkelingen in de toekomst. Met name ook de behoefte aan woningen in het beoogde gebied is zeer lastig te voorspellen. Ontwikkelingen kunnen het beste via postzegelplannen of via een omgevingsvergunning worden gerealiseerd.

wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan dient enig inzicht te bestaan in financiële uitvoerbaarheid van wijzigingsplan

Door

Wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan dient vooraf enig inzicht te bestaan in financiële uitvoerbaarheid van toekomstig vast te stellen wijzigingsplan

Bij het vaststellen van een bestemmingsplan met daarin opgenomen een wijzigingsbevoegdheid is het erg belangrijk om vooraf te onderzoeken of de wijzigingsbevoegdheid wel uitvoerbaar is. Met name is deze uitspraak voor gemeenten interessant: ABRS 4 september 2013, no. 201211995/1/R3wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan

De Afdeling overweegt:

“Hoewel niet reeds voordat het bevoegd gezag toepassing heeft gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid een volledig inzicht hoeft te bestaan in de financiële uitvoerbaarheid van de met de wijzigingsbevoegdheid mogelijk te maken ontwikkeling, dient daarin ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan wel enig inzicht te bestaan. De Afdeling is van oordeel dat daarvan in dit geval onvoldoende sprake is. Hierbij neemt de Afdeling in aanmerking dat uit de plantoelichting noch uit andere stukken blijkt op grond van welke feiten de raad tot de conclusie komt dat hetgeen de wijzigingsbevoegdheid mogelijk maakt financieel uitvoerbaar is. De enkele verwijzing naar het vorige plan voor de uitvoerbaarheid van de wijzingsbevoegdheid is, mede gelet op de looptijd van dat plan, onvoldoende.”

omgevingsjurist

 

Ruimtelijke aanvaardbaarheid wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan

Door

Ruimtelijke aanvaardbaarheid wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan – Let bij opnemen wijzigingsbevoegdheid in bestemmingsplan of datgene wat met wijzigingsbevoegdheid wordt  beoogd ook ruimtelijk aanvaardbaar is

Dit is standaardjurisprudentie van de Afdeling over het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid in een bestemmingsplan. Toch blijkt dat het in de praktijk regelmatig fout gaat, omdat vooraf niet onderzocht wordt of datgeen wat met de wijzigingsbevoegdheid mogelijk kan worden gemaakt ook ruimtelijk aanvaardbaar is.

In het betreffende bestemmingsplan heeft de gemeente een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming ‘Natuur’ te kunnen wijzigen in de bestemmingen ‘Wonen’ en ‘Tuin’.

De Afdeling overweegt: “(…) kan met het bestaan van een wijzigingsbevoegdheid in een plan de aanvaardbaarheid van de nieuwe bestemmingen binnen de gebieden waarop de wijzigingsbevoegdheid betrekking heeft in beginsel als een gegeven worden beschouwd indien voldaan wordt aan de bij het plan gestelde wijzigingsvoorwaarden. Dit brengt in dit geval met zich dat reeds bij de vaststelling van het bestemmingsplan dien te worden beoordeeld of de woning die door de wijzigingsbevoegdheid mogelijk kan worden gemaakt, in beginsel ruimtelijk aanvaardbaar is. De raad heeft ter zitting erkend dat hij ten onrechte niet heeft onderzocht of de woning in beginsel ruimtelijk aanvaardbaar is. (…) Het bestreden besluit dient  in zoverre wegens strijd met artikel 3:2 van de Awb te worden vernietigd.”

Zie uitspraak ABRS 8 mei 2013, no. 20120759/1/R1

wijzigingsbevoegdheid woning in bestemmingsplan motiveren

Door

Wijzigingsbevoegdheid woning – Bij opname wijzigingsbevoegdheid in bestemmingsplan voor bouw van woningen, de behoefte aan nieuwe woningen specifiek motiveren.

De gemeente had in een bestemmingsplan een rechtstreekse mogelijkheid opgenomen voor de bouw van 8 tot 10 woningen. Daarnaast had de gemeente ook nog een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de bouw van 8 tot 10 woningen extra. In de toelichting van het bestemmingsplan was er geen onderbouwing gegeven voor de behoefte aan deze extra woningen. Tijdens de zitting bij de Afdeling heeft de gemeente aangegeven dat de wijzigingsbevoegdheid in het plan is opgenomen voor het geval dat de woningbouwbehoefte over een aantal jaren wellicht nog toeneemt. Alleen in dat geval zal volgens de gemeente toepassing worden gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid.

In het Woonplan van de gemeente, waar appellant naar verwijst, is als prognose opgenomen dat er in de periode tot 2020 vraag is naar ongeveer 10 extra woningen in de kern.

De Afdeling overweegt: “Nu het plan reeds bij recht voorziet in de mogelijkheid 8 tot 10 woningen te bouwen op het perceel direct ten oosten van de gronden waaraan de wijzigingsbevoegdheid is toegekend, is daarmee reeds geheel of vrijwel geheel voorzien in de geschatte behoefte aan nieuwe woningen voor de kern (…) tot 2020, zoals vermeld in het Woonplan. (…) De raad heeft ter zitting te kennen gegeven dat de wijzigingsbevoegdheid voor de gronden ten noorden van de locatie in het plan is opgenomen voor het geval dat de woningbouwbehoefte over een aantal jaren wellicht nog toeneemt; alleen in dat geval zal volgens de raad toepassing worden gegeven  aan de wijzigingsbevoegdheid. De raad heeft echter de verwachting dat de behoefte aan nieuwe woningen in de kern (…) voor het einde van de planperiode zal toenemen in het geheel niet geconcretiseerd. Nu in het woonplan tot 2020 een woningbehoefte van maximaal 10 nieuwe woningen in de kern is vermeld, is de Afdeling van oordeel dat op voorhand dient te worden betwijfeld of binnen de planperiode behoefte zal ontstaan aan de bouw van 8 tot 10 woningen op de gronden ten noorden van de locatie en of derhalve uitvoering zal kunnen worden gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid. De raad heeft daarom de bouw van 8 tot 10 extra woningen op deze locatie ten onrechte met een wijzigingsbevoegdheid mogelijk gemaakt.” 

Zie uitspraak ABRS 27 december 2012, no. 201206098/1/R4.