Extended stay is milieugevoelig in Schipholgebied?

Door

Extended stay is milieugevoelig in Schipholgebied?extended stay

Voor buitenstaanders zal het vreemd in de oren klinken. Hoezo is Extended stay geen wonen? Bij de toepassing van milieuregelgeving zitten er belangrijke verschillen tussen ‘normaal wonen’ of ‘extended stay’, oftewel tijdelijk ergens wonen. Tijdelijk wonen wordt meestal niet als milieugevoelig aangemerkt. In gemeenten rondom Schiphol worden nogal eens aanvragen om omgevingsvergunning ingediend voor extended stay in leegstaande bedrijfspanden of kantoorgebouwen. Dit is voor een projectontwikkelaar of investeerder een interessante optie: als extended stay niet als regulier wonen wordt aangemerkt dan is de meeste milieuwetgeving niet van toepassing en kunnen er in principe kleine appartementen worden gerealiseerd.

In dit geval gaat het om de realisatie van 2500 studentenwoningen en 1580 kamers voor extended stay in een leegstaand kantoorgebouw. Het project wordt met een bestemmingsplan mogelijk gemaakt. De minister heeft beroep ingesteld omdat volgens hem het plan in strijd is met het Luchthavenindelingsbesluit Schiphol (LIB). Volgens hem moeten de mogelijk gemaakte kamers voor extended stay worden aangemerkt als woningen in de zin van het LIB. In principe geldt er een bouwverbod in het gebied vanwege de nabijheid van Schiphol en zijn er geen geluidgevoelige gebouwen toegestaan.

Over het bepaalde in het LIB overweegt de Raad van State onder meer: “In de nota van toelichting staat verder dat de regeling voor het beperkingengebied (…) tot doel heeft ernstige hinder en ernstige slaapverstoring door vliegtuiglawaai te beperken, omdat dit kan leiden tot negatieve gezondheidseffecten van inwoners en gebruikers van dit gebied. (…) Vanwege de relatief hoge (potentiële) geluidbelasting in dit gebied, zijn nieuwe woningen en andere gebouwen met een geluidgevoelige functie in principe niet toegestaan. De wijzigingen in de regels voor dit beperkingengebied zijn erop gericht om gemeenten meer flexibiliteit te bieden met het oog op het aanpakken van lokale leefbaarheidsproblemen. Binnen de gestelde beperkende regels krijgen gemeenten meer eigen verantwoordelijkheid voor de afweging van de belangen ten aanzien van kleinschalige projecten die noodzakelijk worden geacht voor de lokale leefbaarheid. (…). 

(…) Uit het voorgaande volgt dat een gemeentebestuur binnen de grenzen van de in het LIB aangegeven uitzonderingsmogelijkheden kan beslissen om geluidgevoelige gebouwen in het beperkingengebied LIB-4 toe te staan. De besluitgever heeft daarbij kleinschalige projecten voor ogen gehad en niet een grootschalig project als de toevoeging van 2500 studentenwoningen, als door het plan mogelijk gemaakt. (..).

Extended stay – “De raad stelt zich op het standpunt dat de in het plan mogelijk gemaakte kamers voor extended stay niet zijn aan te merken als woningen in de zin van het LIB. Uit (…) de planregels blijkt dat het om logies en kortstondig verblijf moet gaan. Verder wijst de raad erop dat het LIB geen duidelijke begrenzing in de maximale verblijfsduur kent, zodat hij heeft kunnen kiezen voor een dynamische verwijzing in artikel  (…) naar een beleidsregel. 

Lees meer in r.o. 22 en verder van uitspraak ABRS 18 mei 2022.

 

 

Kamerverhuur woning onbeperkt mogelijk maken binnen bestemming ‘Wonen’ in strijd met goede ruimtelijke ordening

Door

Kamerverhuur woning: Het onbeperkt mogelijk maken van kamerverhuur binnen bestemming ‘Wonen’ is in strijd met een goede ruimtelijke ordening

Appellant kan zich niet verenigen met de bestemming ‘Wonen’ die aan de gronden is toegekend in samenhang met de definities van ‘woonhuis’ en ‘woning’. Volgens hem is deze regeling in strijd met een goede ruimtelijke ordening en de zorgvuldigheid, omdat deze kamerverhuur mogelijk maakt bij ieder woonhuis en geen beperking stelt aan het aantal kamers dat per woonhuis mag worden verhuurd.

De gemeente stelt dat ervoor gekozen is om de ruimtelijke afweging en regulering van kamerverhuur voortaan alleen nog te laten plaatsvinden via de gemeentelijke huisvestingsverordening.

De Afdeling overweegt: “Zoals volgt uit de uitspraak van de Afdeling van 16 maart 2011, in zaak no. 201006022/1/R1, kan het aantal bewoners van een pand dat voor kamerverhuur is bestemd ruimtelijk relevant, worden geacht voor en van invloed zijn op het woon- en leefklimaat van de omgeving. Hierbij zijn factoren als parkeerdruk en (geluid)overlast van belang. Uit de uitspraak van de Afdeling van 8 februari 2012, in zaak nr. 201107961/1/A1, volgt dat een ruimtelijk relevant verschil bestaat tussen bewoning van een pand door studenten en door een gezin; de ruimtelijke uitstraling verschilt, reeds gelet op de leeftijdssamenstelling en het levensritme van de onderscheiden bewoners. (…)

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan gaat het om de beoordeling en afweging of een bestemming van die kamerbewoning toestaat dan wel uitsluit vanuit ruimtelijk oogpunt is aangewezen. Deze beoordeling en afweging is een andere dan de afweging die plaatsvindt bij het beoordelen van de vraag of in een concreet geval voor een woonruimte al dan niet een omzettingsvergunning op grond van de Huisvestingswet en – verordening kan worden verleend. (…)

Door, onder verwijzing naar de Huisvestingsverordening in de plantoelichting, in het plan kamerverhuur binnen de bestemming ‘Wonen’ zonder ruimtelijke afweging als bedoeld in artikel 3.1 van de Wro in elke woning onbeperkt mogelijk te maken, wordt dan ook niet voldaan aan het in artikel 3.1 van de Wro neergelegde vereiste dat bij het bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in het plan begrepen grond wordt aangewezen.”

Zie uitspraak 10 april 2013, no. 201202768/1/R4

 

buitenlandse werknemers en wonen bestemmingsplan

Door

Buitenlandse werknemers en wonen bestemmingsplan – of huisvesting van buitenlandse werknemers is toegestaan in reguliere woning hangt af van definitie in bestemmingsplan

In de gemeentelijke praktijk doet zich onderstaande casus veelvuldig voor. Een woning in een doorsnee woonwijk die gebruikt wordt voor de huisvesting van buitenlandse werknemers, gedurende de periode dat ze bijv. ingezet worden voor de aspergeteelt of andere landbouwactiviteit.

In het verleden werden buitenlandse werknemers vaak in caravans of in schuren op het boerenerf gehuisvest gedurende periode dat ze met de oogstwerkzaamheden bezig waren. Dit leidde soms tot onmenselijke situaties. Om die reden worden de tijdelijke werknemers vaak in ‘gewone’ woningen geplaatst. Dit leidt echter weer vaak tot klachten van omwonenden vanwege overlast, etc.

Zo ook in de casus van een uitspraak van de Afdeling van 21 november 2012, no. 201202349/1/A1. De buurtbewoners hebben bij de gemeente een verzoek om handhaving ingediend op om te treden tegen het gebruik van de woning voor de huisvesting van buitenlandse werknemers. De gemeente heeft het verzoek afgewezen. In beroep wordt gesteld dat dit onterecht is, omdat de woning wordt gehuurd door een uitzendbureau die de woning gebruikt voor de huisvesting van haar buitenlandse werknemers. De gehele woning wordt volgens hen bedrijfsmatig gebruikt voor kamerverhuur.

De Afdeling stelt de gemeente in het gelijk: “De rechtbank heeft terecht overwogen dat nu het begrip ‘Wonen’ in het bestemmingsplan niet is gedefinieerd, ervan uit moet worden gegaan dat diverse woonvormen, waaronder de verhuur van kamers aan individuele huurders, zijn toegestaan, zodat er geen overtreding van de voorschriften van het bestemmingsplan plaatsvindt. (…) Hoewel Work Support de woning huurt en beschikking stelt aan haar buitenlandse werknemers, gebruiken de werknemers de woning alleen ten behoeve van het wonen als bedoeld in de planvoorschriften.”

omgevingsjurist