Aantal bewoners kamerverhuur ruimtelijk relevant voor woon-en leefklimaat omgeving

Door

Aantal bewoners kamerverhuur is ruimtelijk relevant voor woon- en leefklimaat voor omgeving

Kamerverhuur – Met name voor studentensteden is deze uitspraak van belang.  In centrumgebieden zijn van oudsher vaak al veel woningen studenten woonachtig. Het is dan voor de gemeente lastig om een onderscheid te maken in bestemmingsplannen in de definitie van ‘Wonen’ tussen studentenbewoning, meergezinswoningen of eengezinswoningen. Een strak onderscheid zorgt er namelijk voor dat er geen mix meer mogelijk is tussen studentenwoningen en eengezinswoningen, etc.

Met name oudere bewoners in binnensteden ergeren zich nogal eens aan de overlast die studenten veroorzaken. (Zelf nooit jong geweest?). In onderhavige uitspraak komt een bestemmingsplan aan de orde waar iets soortgelijks speelt. Appellant voert aan dat met de in het bestemmingsplan opgenomen definitie van wonen geen onderscheid wordt gemaakt in de vorm van bewoning, zoals eengezinswoningen, meergezinswoningen of kamerbewoning of kamerverhuur.

Om de vorm van bewoning zoveel mogelijk vrij te laten heeft de gemeente een ruime definitie opgenomen in het bestemmingsplan. De Afdeling zegt hierover het volgende:

“Zoals volgt uit de uitspraak van de Afdeling van 22 november 2006, in zaak nr. 200600355/1/, kan het aantal bewoners van een pand dat voor kamerverhuur is bestemd ruimtelijk relevant worden geacht voor en van invloed zijn op het woon- en leefklimaat van de omgeving. Hierbij zijn factoren als parkeerdruk en (geluid)hinder van belang. Uit de uitspraak van de Afdeling van 8 februari 2012, in zaak no. 201107961/1/A1, volgt dat een ruimtelijk relevant verschil bestaat tussen bewoning van een pand door studenten en door een gezin; de ruimtelijke uitstraling verschilt, reeds gelet op de leeftijdssamenstelling en het levensritme van de onderscheiden bewoners. Zie verder r.o. 3.5. van uitspraak ABRS 23 oktober 2013, no. 201302567/1/R6

Toets aspect geluid in goede ruimtelijke ordening is ruimer dan Wet geluidhinder

Door

Toets aspect geluid in goede ruimtelijke ordening is ruimer dan Wet geluidhinder en Besluit geluidhinder

Deze uitspraak van 23 oktober 2013 laat weer eens zien dat het aspect geluid en een goede ruimtelijke ordening ruimer is dan de inhoud van deze wet en besluit.

Het bestemmingsplan in kwestie heeft als doel een bestaande legale situatie – woning met bijgebouw – als zodanig te bestemmen. Volgens appellanten kan ter plaatse van de woning geen goed woon- en leefklimaat worden gerealiseerd. Ze voeren in beroep aan dat het perceel binnen de geluidscontour van een spoorweg ligt en dat hier geen geluidsgevoelige bestemmingen mogen worden gebouwd.

De gemeente stelt zich op het standpunt dat sprake is van een bestaande woning op het perceel en dat op grond van de Wet geluidhinder en Besluit geluidhinder geen rekening hoeft te worden gehouden bij het bepalen van de geluidbelasting van de spoorweg en de nabijgelegen rondweg bij het vaststellen van het bestemmingsplan.

Onder het voorheen geldende bestemmingsplan had het perceel een bedrijfsbestemming. De Afdeling stelt vast dat hier in planologische zin sprake is van nieuwvestiging. De raad stelt volgens de Afdeling terecht dat zowel de woning als de in de omgeving gelegen wegen en spoorlijn reeds feitelijk aanwezig zijn. Dit betekent dat ingevolge artikel 76, derde lid, Wgh en artikel 4.1, derde lid Bgh, de in de Wgh en het Bgh opgenomen geluidsnormen op deze situatie niet van toepassing zijn.

De raad heeft evenwel niet onderkend dat een goede ruimtelijke ordening voor het aspect geluid niet uitsluitend wordt ingevuld door de Wgh en het Bgh. Een goede ruimtelijke ordening heeft buiten de Wgh een zelfstandige betekenis: “Dat betekent dat ook in gevallen buiten de reikwijdte van de Wgh in het kader van een goede ruimtelijke ordening akoestisch onderzoek kan zijn vereist en het nodig kan zijn bepaalde eisen te stellen aan geluidsbelastende activiteiten. Zoals reeds overwogen (…) is de op het perceel aanwezige woning niet in overeenstemming met een bouwvergunning opgericht en nimmer in een bestemmingsplan mogelijk gemaakt, zodat in planologische zin wordt voorzien in de nieuwvestiging van een woning. De raad had derhalve in het kader van een goede ruimtelijke ordening een afweging moeten maken of vanwege de geluidhinder op het perceel een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd, waarbij hij aandacht had moeten besteden aan de cumulatie van verkeerslawaai, spoorlawaai en het lawaai van de nabij het perceel gelegen bedrijven. Nu de raad heeft nagelaten een dergelijke afweging te maken, moet worden geoordeeld dat het bestreden besluit niet met de vereiste zorgvuldigheid is voorbereid.”

De Omgevingsjurist – specialist in geluid en een goede ruimtelijke ordening – bel 040 – 288 7775

Zie uitspraak ABRS 23 oktober 2013, no. 201301638/1/R1

Gemeente mag alleen bestemmingen opnemen in bestemmingsplan die binnen 10 jaar worden verwezenlijkt

Door

Gemeente mag alleen bestemmingen opnemen in bestemmingsplan die binnen 10 jaar worden verwezenlijkt

Bestemmingsplan 10 jaar – Een bestemmingsplan dient eens in de 10 jaar te worden herzien en wordt dus zo actueel gehouden. In het bestemmingsplan mogen geen bestemmingen worden opgenomen die binnen deze termijn niet worden verwezenlijkt. Dit is geen nieuws. Toch is deze uitspraak opvallend, omdat hierin een bestemmingsplan ‘onderuit gaat’ vanwege het feit dat de gemeente route voor langzaam verkeer heeft opgenomen en als zodanig heeft bestemd. De gemeente heeft tijdens de zitting aangegeven dat de gronden nog moeten worden verworven en dat het niet waarschijnlijk is dat dit binnen de planperiode zal gebeuren.

De Afdeling overweegt: “Het is in beginsel niet in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening om in een bestemmingsplan bestemmingen op te nemen die niet binnen de planperiode van 10 jaar worden verwezenlijkt. Nu de langzaamverkeerroute niet binnen de planperiode van 10 jaar verwezenlijkt zal worden, is het plan in zoverre in strijd met artikel 3.1, derde lid, van de Wro.”

Zie uitspraak ABRS 9 oktober 2013, no. 201206895/1/R3.

Naar verluidt gaat dit veranderen in de aanstaande Omgevingswet, waarin het Omgevingsplan als nieuw instrument verschijnt.

Maximum aantal honden en bestemming wonen

Door

Maximum aantal honden en bestemming Wonen

De gemeente heeft onder oplegging van een last onder dwangsom een bewoner aangeschreven om het aantal honden terug te brengen tot maximaal 7. Voor het perceel waar de woning is gesitueerd geldt een woonbestemming. Dat het voor een gemeente niet zo gemakkelijk is om aan te tonen dat het houden van 11 honden in strijd is met een woonbestemming, bewijst deze uitspraak. Zie m.n. rechtsoverweging 2.4 van uitspraak ABRS 18 september 2013, no. 201203383/1/A4.

De Afdeling overweegt: “De vraag of het houden van 11 honden in de woning in strijd is met artikel (…) van de bestemmingsplanvoorschriften, moet worden beoordeeld aan de hand van de ruimtelijke uitstraling die dat gebruik gezien aard, omvang en intensiteit heeft. Bepalend is of deze uitstraling van dien aard is, dat deze planologisch gezien niet meer met de woonfunctie valt te rijmen. Het aantal van 11 volwassen honden kan een aanwijzing vormen dat in strijd met de op de woning rustende woonbestemming wordt gehandeld, maar is op zichzelf niet voldoende om die conclusie te trekken. Het college heeft ontoereikend gemotiveerd op grond waarvan het houden van de honden, voor zover dat in de woning plaatsvindt, in dit geval in strijd met de woonbestemming moet worden geacht. 

omgevingsjurist

 

Akoestisch onderzoek effect klinkers meenemen

Door

Akoestisch onderzoek: effect klinkers wegdek meenemen

Het blijft voor de gemeente oppassen geblazen bij het onderzoek naar geluidbelasting voor woningen en een goede ruimtelijke ordening. Zeker bij gebieden waar een 30 km/u zone geldt. Hoewel de Wet geluidhinder niet van toepassing is voor dergelijke gebieden dient er in het kader van het onderzoek naar een goede ruimtelijke ordening wel het aspect geluid te worden onderzocht.

In dit geval was de gemeente vergeten om het besluit dat was genomen om op de betreffende weg klinkers in plaats van asfalt te gebruiken mee te nemen in het akoestisch onderzoek in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Uit de uitspraak van 25 september 2013, no. 201301032/1/R2 blijkt hoe belangrijk dat is. Zie r.o. 11.2.

De Omgevingsjurist – specialist in de doorwerking van milieu in het bestemmingsplan

Ladder duurzame stedelijke ontwikkeling: ondanks krimp in regio toch behoefte aan extra woningen

Door

Ladder duurzame stedelijke ontwikkeling: ondanks krimp in regio toch behoefte aan extra woningen

Ladder duurzame stedelijke ontwikkeling – Het bestemmingsplan maakt de bouw van 4 extra woningen in het buitengebied mogelijk. Volgens appellanten is er, gelet op de structurele bevolkingskrimp in de regio, de economische crisis en de huidige woningmarkt, geen behoefte aan de voorziene woningen. Volgens hen is het plan gelet op deze omstandigheden niet haalbaar en zij vrezen voor leegstand.

De raad stelt dat de 4 woningen, met in acht neming van de demografische ontwikkelingen in de regio, zijn opgenomen in de Regionale Woonvisie met de hoogste prioritering. Verder geeft de raad aan dat het gaat om 4 vrije sector bouwkavels met een ruime omvang en dat in de omgeving geen soortgelijke kavels staan of zijn voorzien.

De Afdeling stelt voorop dat naar aanleiding van het betoog van appellant en anderen moet worden bezien of binnen de planperiode behoefte bestaat aan de realisering van de voorziene woningen. Immers, één van de 4 voorziene woningen treedt in de plaats van de bestaande bedrijfswoning die als gevolg van het plan zal worden geamoveerd.

“De raad heeft ter zitting onweersproken gesteld dat in de Regionale Woonvisie en het woningbouwprogramma rekening is gehouden met bevolkingskrimp en dat uit die stukken volgt dat, ondanks die krimp, behoefte bestaat aan de drie voorziene woningen. De Afdeling acht dat standpunt niet onredelijk, nu het feit dat sprake is van bevolkingskrimp niet met zich brengt dat in het geheel geen woningbouw meer aan de orde zou zijn. (…).

Zie verder r.o. 10.2 van uitspraak ABRS 11 september 2013, no. 201210486/1/R1

akoestisch onderzoek niet uitgaan van geluidafschermende werking van gebouw waarvan onzeker is of die wordt gebouwd

Door

akoestisch onderzoek: niet uitgaan van geluidafschermende werking van gebouw waarvan onzeker is of die wordt gebouwd

Het bestemmingsplan dat in deze uitspraak van de Afdeling van 25 september 2013, no. 201301032/1/R2 ter sprake komt, maakt de bouw van een woning mogelijk. Appellanten betogen dat de ten hoogst toelaatbare waarde voor geluid wordt overschreden, als bedoeld in de Wet geluidhinder. Zij stellen onder meer dat in het akoestisch onderzoek ten onrechte rekening is gehouden met de geluidafschermende werking van een appartementencomplex. Volgens hen is in verband met de economische crisis onzeker of dat gebouw wel wordt gerealiseerd.

De Afdeling overweegt het volgende: “Nu het plan voorziet in een woning en het plangebied binnen een geluidzone van een spoorweg ligt, staat vast dat de Wet geluidhinder van toepassing is. Dit betekent dat de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting op de gevel van de woning vanwege de spoorweg maximaal 55 dB mag bedragen. Uit het akoestisch onderzoek volgt dat de geluidbelasting op de gevel van de in het plan voorziene woning na realisatie van het appartementencomplex (…) 52 dB zal bedragen. Bij besluit van (…) is de bouw van het appartementengebouw vergund. Vaststaat dat ten tijde van de vaststelling van het plan onzeker was of het appartementencomplex zou worden gerealiseerd. (…). Gelet op het voorgaande heeft de raad er niet van mogen uitgaan dat het appartementencomplex binnen de planperiode zal worden gerealiseerd en heeft hij niet van de geluid afschermende werking hiervan mogen uitgaan. De omstandigheid dat de raad verwacht dat anderszins maatregelen om geluidoverlast te beperken zullen worden getroffen maakt het voorgaande, (…), niet anders nu niet is verzekerd dat die maatregelen inderdaad worden getroffen. Dit betekent dat niet vaststaat dat de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting van 55 dB niet zal worden overschreden. (…). Het betoog slaagt.”

omgevingsjurist

 

geluid voldoende borgen in bestemmingsplan

Door

Geluid voldoende borgen in bestemmingsplangeluid

In bepaalde gevallen kan het nodig zijn om akoestische maatregelen zoals die worden beschreven in een akoestisch onderzoek, bijv. een geluidswal, juridisch te borgen in een bestemmingsplan. Het gaat in dat geval om de verplichting om de verwezenlijking en instandhouding van bepaalde voorzieningen in de planregels te borgen van het bestemmingsplan door middel van een voorwaardelijke verplichting. Dat kan in het kader van een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk zijn. Het enkel vastleggen van bijv. de aanduiding ‘geluidswal’ op de verbeelding van het bestemmingsplan is dan niet voldoende. Dat komt omdat er geen verplichting bestaat deze voorziening daadwerkelijk te realiseren. Dat heeft te maken met het beginsel van toelatingsplanologie. De oplossing ligt dan meestal in een voorwaardelijke verplichting die moet worden opgenomen in de planregels van het bestemmingsplan.

De uitspraak van 25 september 2013, no. 201300717/1/A1 laat zien hoe belangrijk dat voor de praktijk is. Deze uitspraak laat zien hoe het mis kan gaan als de voorwaarde of voorwaardelijke verplichting niet duidelijk en dubbelzinnig is geformuleerd.

omgevingsjurist

Flexibel bestemmingsplan en milieu: wat te onderzoeken?

Door

Flexibel bestemmingsplan en milieu: wat te onderzoeken?

Vanwege de voortdurende crisis is er meer behoefte aan flexibiliteit in bestemmingsplannen. Verschillende websites en vakbladen besteden er aandacht aan: ‘Flexibele bestemmingsplannen stimuleren gebiedsontwikkeling’ aldus de boodschap op de website van Platvorm 31. 

Er zijn verschillende instrumenten om flexibiliteit in een bestemmingsplan te brengen: voorlopige bestemmingen, uitwerkingsplichten, wijzigingsbevoegdheden, afwijkingsmogelijkheden en de mogelijkheid om nadere eisen te stellen.

In dit blog besteed ik aandacht aan de wijzigingsbevoegdheid. Een wijzigingsplan scheelt meestal tijd – het plan hoeft niet langs de raad – en het plan voldoet aan de behoefte van de markt om flexibel te kunnen inspelen op de veranderende behoefte aan bijv. verschillende functies in een plangebied.

Vanuit een goede ruimtelijke ordening bezien zijn er echter wel onzekerheden. Welke milieuonderzoeken dienen er bij het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan te worden uitgevoerd als de invulling van het plangebied nog onzeker is?

De wijzigingsbevoegdheid in het kort

Artikel 3.6 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening biedt de mogelijkheid om flexibiliteit in een bestemmingsplan te brengen. Onder meer wordt in dit artikel de mogelijkheid genoemd om om in een plan een wijzigingsbevoegdheid op te nemen. Op grond van de wijzigingsbevoegdheid kan het college van b&w – met inachtneming van de voorwaarden bij de wijzigingsregels – een wijzigingsplan opstellen.

Bij de voorbereiding van een wijzigingsplan dient afd. 3.4 van de Awb te worden gevolgd.

 

Grenzen aan flexibiliteit

In de eerste plaats moet een wijzigingsbevoegdheid in een bestemmingsplan worden begrensd. Een wijzigingsplan mag namelijk niet leiden tot een ingrijpende verandering van de bestemming.

Een tweede aandachtspunt is dat de voorschriften in de wijzigingsbevoegdheid ‘een voldoende objectieve begrenzing‘ moeten geven. Dit heeft te maken met het rechtszekerheidsbeginsel. Vooraf moet voldoende duidelijk zijn waar het gebruik maken van die bevoegdheid tot kan leiden.

Een derde belangrijk aandachtspunt is dat de wijzigingsbevoegdheid in het plan moet voldoen aan een goede ruimtelijke ordening. De standaardoverweging in uitspraken van de Afdeling luidt:

“Met de vaststelling van een wijzigingsbevoegdheid mag de aanvaardbaarheid van de nieuwe bestemming in beginsel als een gegeven worden beschouwd. Dit brengt met zich dat de raad reeds bij de vaststelling van het plan moet hebben afgewogen of de situatie die kan ontstaan door de toepassing van deze bevoegdheid planologisch aanvaardbaar is.”

Er moet in het kader van een goede ruimtelijke ordening vooraf voldoende inzicht bestaan in de gevolgen van de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid, onder andere ten aanzien van:

  • geluidsbelasting op de directe omgeving;
  • cumulatieve geurbelasting op woningen;
  • financiële uitvoerbaarheid;
  • externe veiligheid: verantwoording groepsrisico, etc.

Onderzoeken niet doorschuiven tot aan fase wijzigingsplan

Dit betekent in de praktijk dat de uit te voeren onderzoeken niet kunnen worden doorgeschoven tot aan de fase van het op te stellen wijzigingsplan. Dit houdt ook in dat de gemeente niet klakkeloos de wijzigingsbevoegdheden uit het voorheen geldende bestemmingsplan kan overnemen zonder enig onderzoek, zoals blijkt uit de hieronder genoemde uitspraak van de Afdeling van 4 september 2013.

Zie ABRS 4 september 2013, no. 201211995/1/R4

Zie ABRS 3 juli 2013, no. 201209115/1/R3

omgevingsjurist

Aantal evenementen limiteren in planregels bestemmingsplan

Door

Aantal evenementen limiteren in planregels van bestemmingsplan

Het betreffende bestemmingsplan maakt binnen de bestemming ‘Groen’ en ‘Water’ evenementen mogelijk. Hiermee kunnen volgens het bestemmingsplan evenementen uit categorie I en II worden georganiseerd. Volgens de plaatselijke wijkvereniging is dit in strijd met een goede ruimtelijke ordening, nu in de planregels geen maximum is opgenomen voor het aantal evenementen uit categorie I. Volgens hen is het hierdoor mogelijk dat elke dag tot 20.00 uur evenementen worden gehouden, waarbij de maximale geluidbelasting op de dichtstbijzijnde gevel 70 dB(A) bedraagt.

De Afdeling overweegt het volgende: “De raad heeft in het verweerschrift gesteld dat met de evenementenregeling in dit plan is beoogd aan te sluiten bij de bestaande praktijk. In het evenementenseizoen 2011-2012, dat liep van 1 april tot en met 31 maart 2012, zijn (…) 29 evenementen gehouden uit categorie I. Gelet op dit aantal heeft de raad onvoldoende gemotiveerd waarom op grond van het plan een ongelimiteerd aantal evenementen uit categorie I (…) mag worden gehouden. Voorts heeft de raad niet gemotiveerd dat, uitgaande van de maximale planologische mogelijkheden, dagelijks evenementen met 1000 bezoekers en een maximale geluidproductie van 70 dB(A) op de dichtstbijzijnde gevel ruimtelijk aanvaardbaar is. Daarbij neemt de Afdeling in aanmerking dat dergelijke evenementen binnen het gehele park mogelijk zijn en het park grenst aan een woonwijk.”

Zie verder r.o. 10.2 uit de uitspraak ABRS 4 september 2013, no. 201211995/1/R4

omgevingsjurist