Vergunningvrij bouwen en beperking bedrijfsvoering

Door

Vergunningvrij bouwen en beperking bedrijfsvoering

Sinds een jaar of vijf hebben gemeenten minder oog voor de belangen van ondernemers op bedrijventerreinen. Het credo van de afgelopen jaren is: bouwen, bouwen en nog eens bouwen. Met bouwen wordt vooral het bouwen van woningen bedoeld. Er worden veel trucs uitgehaald om maar net te voldoen aan de wettelijke normen zonder oog te hebben voor de belangen van bedrijven. Bedrijvigheid en wonen gaan meestal niet goed samen.

Gebieden mengen en flexibiliteit zijn trends van de afgelopen jaren. Het klinkt mooi en het zorgt ook voor dynamiek in die gebieden. Misschien wel te veel dynamiek. Wat vergeten wordt is dat bedrijven ook ruimte nodig hebben voor bedrijvigheid. Het laden en lossen van goederen bijvoorbeeld zorgt vrijwel altijd voor enige overlast. Het gebeurt meestal in de vroege ochtenduren. Vooral bewoners van appartementen hebben hier last van. Het geluid gaat omhoog en de bebouwing en verharding zijn een soort van klankkast. Formeel wordt er wellicht voldaan aan de normen, maar die toetsing is echt te beperkt.

Iets soortgelijks kwam ook aan de orde in een uitspraak van de Raad van State van 10 januari 2024 (no. 202200630/1/R3). In het bestemmingsplan wordt de bestemming Wonen verruimd nabij een bestaand industrieterrein. Een ondernemer is er niet blij mee en stelt beroep in. Hij betoogt dat de nieuwbouw van woningen ten onrechte niet is gemotiveerd. Volgens hem leidt het vastgestelde plan tot een inperking van de bedrijfsmogelijkheden vanwege de vergroting van de woonbestemming.  Voor details wordt verwezen naar r.o. 4 van de uitspraak.

De Afdeling overweegt het volgende: “De raad heeft niet geoordeeld of dichter bij het perceel van appellante en andere vergunningvrij een milieugevoelige functie opgericht kan worden”. 

“De Afdeling heeft eerder overwogen dat in een concreet geval, wanneer locatie-specifieke omstandigheden hiertoe aanleiding geven en dit strekt tot een goede ruimtelijke ordening, een planregeling kan worden opgenomen die vergunningvrij bouwen aan banden legt”. 

In deze uitspraak geeft de Afdeling ook een voorbeeld van een planregeling hoe dit geregeld kan worden. Zie r.o. 5.2.

vergunningvrij bouwen

Oprukkende woningbouw en bedrijven in de knel

Door

Oprukkende woningbouw en bedrijven in de kneloprukkende woningbouw

In veel steden worden bestaande bedrijventerreinen getransformeerd naar hippe gemengde woon/werkgebieden of komen er door inbreiding woningen te dicht bij bedrijven te liggen. Door de krantenkoppen ‘Nederland moet 1 miljoen woningen bouwen‘ of ‘Woningbouw in de lift, maar tekorten blijven urgent‘ geldt de korte termijn en wordt er nauwelijks gekeken naar de belangen van bedrijven door de oprukkende woningbouw. Ondernemers voelen zich dan ook steeds meer beknot in hun bedrijfsvoering.

De opdracht lijkt: zoveel mogelijk woningen bouwen om te voldoen aan de politieke opdracht. Mijn advies: kijk verder dan alleen naar de juridische regels. Regels zijn een juridische werkelijkheid, maar die komt meestal niet overeen met de alledaagse praktijk en bedrijfsvoering van de ondernemer. Uit een recente uitspraak van de Raad van State wordt dit nog eens bevestigd.

Het bestemmingsplan in kwestie maakt een woning mogelijk nabij een kleine slachterij/slagerij. Dit bedrijf zit al tientallen jaren op deze locatie in een dorp. De gemoederen zijn zeer hoog opgelopen tussen de ondernemer en de gemeente. De ondernemer voert in beroep aan dat hij door de woning in zijn bedrijfsvoering wordt aangetast. Vanwege geur- en geluidsoverlast kan er geen sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij de woning. De Afdeling stelt hem in zijn gelijk en overweegt onder meer: “De raad heeft met deze werkwijze naar het oordeel van de Afdeling vanuit een bepaalde uitkomst wat geur betreft de maximaal vergunde situatie berekend. Daarmee heeft de raad een verkeerde volgorde gehanteerd.” Volgens de Afdeling moet eerst de representatieve invulling van de maximale planologische mogelijkheden worden bepaald. Verder is ten onrechte niet de cumulatie van geluid onderzocht. Zie r.o. 4.2 van uitspraak ABRS 29 september 2021, no. 201909072/1/R3 voor een uitgebreide uiteenzetting.

De Afdeling tikt de gemeente verder op de vingers: “Voor zover de raad het standpunt inneemt dat appellant een nieuwe milieuvergunning zou moeten aanvragen waarin hogere normen voor het maximale geluidniveau kunnen worden opgenomen (…) is dit naar het oordeel van de Afdeling in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Ook in zoverre gaat de raad uit van een verkeerde volgorde. De raad moet uitgaan van het bestaande bedrijf dat een milieuvergunning heeft en een maatbestemming (…).”

Praktische tips voor de gemeente

  • Ga als gemeente niet eindeloos door – tot achter de komma – met het juridisch fijnslijpen van geur- en akoestische onderzoeken totdat er een gewenst resultaat is bereikt. Aan alle knoppen kan immers worden gedraaid. De situatie en weergave in de onderzoeken komt dan steeds verder af te staan van de praktijk: er is een juridische werkelijkheid en de werklijkheid van de dagelijkse praktijk. Die verschillen nogal.
  • Besef dat er een mens achter de ondernemer zit. De doorsnee ondernemer is trots op zijn zaak, emotioneel betrokken en wil helemaal niet procederen tegen de gemeente. Het kost veel geld en levert langdurige stress op. Besef dat de ondernemer en zijn gezin emotioneel zijn betrokken bij hun zaak. Het is hun brood. Door procederen gaat de deur steeds verder dicht en gaan de hakken in het zand.
  • Blijf met elkaar in gesprek, ook al wordt de toon emotioneel en onredelijk. Uiteraard zijn er grenzen maar met een kop koffie en gezamenlijk om de tafel ontstaat er van beide kanten meer begrip. Er wordt meer bereikt dan via digitale communicatie.
  • Is het nodig met 4 mensen van de gemeente aan te schuiven? Vaak meegemaakt dat de gemeente met teveel mensen aan tafel zit tegenover de ondernemer en adviseur. Het is intimiderend, mensen praten met meel in hun mond en zeggen weinig. De bedoeling is met elkaar in gesprek raken op een prettige manier. Voor een goed vervolg is dat cruciaal.
  • Zorg als gemeente dat je afspraken nakomt of zeg eenvoudig nee. Nee is ook een antwoord, ook al is dat niet het gewenste antwoord. Duidelijkheid is cruciaal. Draai er niet omheen.

Overvoerd door de lawine aan informatie over de Omgevingswet? De Omgevingswet komt eraan!

Bent u het overzicht inmiddels kwijt? De bestaande handreikingen geven maar weinig informatie hoe het praktisch aangepakt moet worden. Veel informatie is te abstract en weinig praktisch.

Wij (Marian en Brigit) hebben een eigen praktisch methode ontwikkeld om het omgevingsplan in te voeren bij de gemeente. We ontlasten met onze aanpak gemeentelijke RO-medewerkers.

Bel 010 – 307 2273 of mail naar marian@omgevingsplanonline.nl voor meer informatie over:

Gemengd gebied of stedelijk gebied?

Door

Gemengd gebied of stedelijk gebied?

gemengd gebied

Of een gebied als gemengd kan worden aangemerkt of als stedelijk is erg relevant bij de toepassing van de VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’ voor bestemmingsplannen. Deze inmiddels wat achterhaalde praktijkrichtlijn wordt nog veelvuldig toegepast bij het maken van bestemmingsplannen. Het stappenplan is op zich prima, maar met name bijlage 1 is niet meer actueel qua richtafstanden en categoriën. Er zijn qua bedrijvigheid inmiddels allerlei mengvormen die niet meer passen in de genoemde bedrijfscategorieën. Toch passen gemeenten de VNG-brochure nog veelvuldig toe.

In deze uitspraak gaat het om een bestemmingsplan dat een kindcentrum met buitenspeelplaats mogelijk maakt. Het is de bedoeling om 3 scholen onder te brengen in één gebouw. Appellanten vrezen voor de aantasting van hun woon- en leefklimaat. Volgens hen heeft de raad het plangebied ten onrechte aangemerkt als een gemengd gebied in de zin van de VNG-brochure. Het is volgens hen een stedelijk gebied, omdat er rond het plangebied vrijwel uitsluitend woningen voorkomen. Behalve wijkgebonden voorzieningen, zoals een cafetaria, zijn er nauwelijks andere voorzieningen aanwezig.

Volgens de gemeente is er wel sprake van een gemengd gebied, mede vanwege de ligging nabij een provinciale weg. Verder draagt de beoogde functie van de school bij aan deze kwalificatie.

Gebied scherp afbakenen en onderbouwen – De Afdeling onderschrijft dit niet en geeft onder meer aan dat onvoldoende duidelijk is welk gebied bij de kwalificatie is meegenomen. Volgens de Afdeling is de nabijheid van de provinciale weg onvoldoende om uit te gaan van de kwalificatie. Dit is ook zo als de scholen wel worden meegenomen. Lees meer in r.o. 7 en verder van uitspraak ABRS 20 mei 2020, no. 201805123/1/R1.

Bel voor meer informatie over milieuzonering 010 – 268 0689 of mail naar info@omgevingsjurist.nl.

Huisvesting arbeidsmigranten en milieuzonering

Door

Huisvesting arbeidsmigranten en milieuzonering

Via tijdelijke omgevingsvergunningen staan gemeenten vaak de huisvesting van arbeidsmigranten toe. Dit kan ook een prima oplossing zijn om tegemoet te komen aan een nijpend probleem. Veel bedrijven in bijvoorbeeld de land- en tuinbouw staan te springen om hulp bij het oogsten. Het is dan ook belangrijk om deze groep mensen fatsoenlijk te huisvesten en niet in veredelde containers. De praktijk is echter weerbarstig. Ook de huisvesting van statushouders levert in de praktijk vaak problemen op.

huisvesting arbeidsmigranten

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning, tijdelijk of niet, dient er sprake te zijn van een goede ruimtelijke ordening. De gemeente dient in dat geval allerlei belangen af te wegen die gemoeid zijn bij de verlening van de vergunning. Gemakkelijker gezegd dan gedaan!

In de situatie die speelt in een uitspraak van de Afdeling van 22 april 2020 speelde het volgende. De gemeente Den Haag had een tijdelijke omgevingsvergunning verleend voor de huisvesting van statushouders, studenten, zorgbehoevenden en arbeidsmigranten in een kantoorgebouw voor een periode van 5 jaar. Het is de bedoeling om in het kantoorgebouw 89 eenkamerwoningen te maken. Het kantoorgebouw bevindt zich op een bedrijventerrein. Wonen is op grond van het geldende bestemmingsplan niet toegestaan.

Enkele ondernemers ter plaatse vrezen overlast en nadelen voor hun bedrijfsvoering. Volgens hen kan er in het pand geen goed woon- en verblijfsklimaat bestaan vanwege de vele verkeersbewegingen op het bedrijventerrein en de hoge geluidsproductie van ook nachtelijke bedrijfsactiviteiten. Uitbreiding van die activiteiten is volgens hun niet mogelijk indien de beoogde huisvesting in het kantoorpand doorgang vindt. Verder wordt er naar voren gebracht dat de gemeente eerdere aanvragen voor het wonen op het bedrijventerrein heeft afgewezen. De vraag is dan ook waarom het in dit geval wel zou kunnen.

Volgens de gemeente is er een maatschappelijke urgentie voor het huisvesten van statushouders. De gemeente erkent dat de locatie niet de ideale huisvestingslocatie is, mede door het hoge geluidniveau. Volgens de gemeente worden er bouwkundige voorzieningen getroffen om het geluidsniveau binnen op nieuwbouwniveau te realiseren. Volgens de gemeente worden de bedrijven niet in hun bedrijfsvoering beperkt. Volgens de gemeente hoeven er minder hoge eisen te worden gesteld aan de ruimtelijke ordeningsaspecten, gezien het tijdelijke karakter van de omgevingsvergunning.

De Afdeling overweegt als volgt: “(…) De mogelijke geluidsoverlast in het pand is niet het enige aspect dat bij de beoordeling van een goede ruimtelijke ordening moet worden betrokken. Zo heeft het college de ruimtelijke effecten van bewoning van het pand van verschillende doelgroepen niet betrokken bij zijn afweging en evenmin de effecten van functiemenging, behoudens het geluidsaspect, voor het woon- en leefklimaat van de bewoners van het pand (…). Daarbij is van belang dat op het bedrijventerrein bedrijven tot milieucategorie 3.2 (…) zijn toegestaan. Dat het hier om een tijdelijke vergunning gaat, betekent niet dat aan de verschillende ruimtelijke ordeningsaspecten geen of weinig betekenis toekomt. Lees meer in r.o. 3.2 van uitspraak ABRS 22 april 2020, no. 201905287/1/R4.

Bel voor op maat gemaakte milieuzoneringsonderzoeken en oplossingen De Omgevingsjurist! Bel 010 – 268 0689 of 06-55897008 (Marian Harberink)

inwaartse zonering op industrieterrein en woningen

Door

Inwaartse zonering industrieterrein in verband met woningeninwaartse zonering

Het bestemmingsplan in kwestie biedt een juridisch-planologisch kader voor een situatie die al lang geleden is ontstaan. Het gaat hier om woningen rondom een fabriek. Met het plan wordt tevens de bestaande geluidzone voor het industrieterrein aangepast.

In een deel van het plangebied is ruimte gemaakt voor logistieke bedrijven. Appellanten betogen in beroep dat ten onrechte niet is voorzien in inwaartse zonering op dit deel van het plangebied. In het voorziene planologische regime kunnen bedrijven volgens appellanten zware milieubelastende activiteiten uitoefenen tot de plangrens.

De raad geeft aan dat het vergunde gebruik het uitganspunt is geweest bij dit bestemmingsplan.

Wat is inwaartse zonering?

Volgens de VNG-brochure worden bij inwaartse zonering beschermende bufferzones rondom de milieugevoelige functie gecreëerd. Op het naburige bedrijventerrein zijn op korte afstand van de gevoelige functie slechts weinig belastende activiteiten toelaatbaar. Hoe groter de afstand tot de woonbebouwing, hoe groter de toelaatbare hinder zal zijn. (zie p. 26 VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering).

De Afdeling overweegt als volgt: “(…) De raad stelt in dit verband terecht dat bestaande rechten in beginsel als zodanig dienen te worden bestemd. Voorts acht de Afdeling het bieden van enige planologische flexibiliteit (…) bij de herinrichting van haar terrein in beginsel niet onredelijk. Naar het oordeel van de Afdeling had het in de voorliggende situatie, gezien de betrokken belangen van omwonenden, echter op de weg van de raad gelegen om te onderzoeken in hoeverre binnen het planologisch regime voor het terrein (…) kan worden voorzien in zogenoemde inwaartse milieuzonering nu [het bedrijf] voornemens is haar terrein (gedeeltelijk) opnieuw in te richten en daartoe concrete ontwikkelplannen heeft. In zoverre heeft de raad het bestemmingsplan niet met de vereiste zorgvuldigheid vastgesteld.” Lees meer in uitspraak ABRS 11 september 2019, no. 201804279/1/R1.

Vragen? Advies nodig? Bel de specialist in milieuzonering 010-268 0689 of mail.

 

 

Bestemmingsplan en geluid: betrek bij bepaling of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening altijd de geldende milieuvergunning

Door

Bestemmingsplan en geluid – Betrek bij afweging of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening altijd de geldende milieuvergunning

Het geldende bestemmingsplan is het kader waarbinnen gevolgen voor het milieu moeten worden meegenomen. De milieuregelgeving regelt specifiek de gevolgen voor het milieu van een bepaalde activiteit. Bij een nieuw ruimtelijk besluit, zoals de vaststelling van een bestemmingsplan dient het voornoemde te worden afgestemd: gevolgen van een bouwplan of activiteit voor de omgeving en de gevolgen voor het milieu. Vaak spelen afstanden (milieuzonering) tot gevoelige bestemmingen, zoals woningen, een rol. De aspecten geur, stof, geluid en gevaar zijn hierbij belangrijk. Meestal is geluid doorslaggevend. Zo ook in de casus die zich afspeelt in een uitspraak van de Afdeling van 27 december 2012.

Het bestemmingsplan maakt de bouw van 28 grondgebonden woningen mogelijk. Naast de geplande woningen staat een groot evenementencomplex. Volgens de eigenaar van het complex heeft de gemeente ten onrechte geen rekening gehouden met het evenementencomplex. De beoogde woningen zullen de (toekomstige) bedrijfsvoering belemmeren.

De milieuvergunning geeft aan dat het maximale geluidniveau (Lmax), veroorzaakt door in de inrichting aanwezige transportmiddelen, ter plaatse van de woningen van derden niet hoger mag zijn dan 60 dB(A) over de periode tussen 23.00 en 07.00 uur (nacht).

De Afdeling overweegt “dat de milieuvergunning gebruik van het parkeerterrein in de nachtperiode toelaat. In de notitie van de gemeente zijn het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau en de maximale geluidniveaus als gevolg van het gebruik van het parkeerterrein bezien, maar de nachtperiode is niet in de berekeningen meegenomen. In een latere notitie is de nachtperiode wel meegenomen, maar is alleen ingegaan op het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau. De raad heeft ter zitting erkend dat niet is bezien wat de gevolgen voor de voorziene woningen zijn van de in de nachtperiode optredende piekwaarden. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad ten aanzien van de geluidbelasting als gevolg van het parkeren op het terrein van de hallen in de nachtperiode ten onrechte geen rekening gehouden met de maximale geluidniveaus.”

 

zie uitspraak ABRS 27 december 2012, no. 201208050/1/R1

omgevingsjurist

Bedrijfswoning bedrijventerrein en milieuzonering

Door

Bedrijfswoning bedrijventerrein en milieuzoneringbedrijfswoning bedrijventerrein

Voor bedrijfswoningen op bedrijventerreinen geldt in het algemeen dat zij minder beschermd worden tegen geluid, stof, etc. afkomstig van bedrijven die op het bedrijventerrein gevestigd zijn. Er geldt echter wel een minimaal beschermingsniveau. 

De Afdeling schenkt aandacht aan het minimale beschermingsniveau in r.o. 2.3.3 in een uitspraak van 24 augustus 2011 (nr. 201002550/1/R3): “Dat de betreffende bedrijfswoning op een bestaand bedrijventerrein staat, waarbij in zekere mate een minder goed woonklimaat moet worden aanvaard, neemt echter niet weg dat voor deze gevoelige functie een minimaal beschermingsniveau noodzakelijk is. Bij de zonering van het plan had de raad daarom rekening dienen te houden met deze bedrijfswoning. Uit het bestreden besluit noch uit de plantoelichting blijkt waarom een afstand van 20 m tussen de bedrijfswoning en het nieuwe bedrijventerrein aanvaardbaar is. Het gegeven dat de bedrijfswoning op een bestaand bedrijventerrein ligt, waar bedrijven zijn toegelaten met een hinderzone van 200 m, is geen rechtvaardiging voor een nieuw bedrijventerrein op een korte afstand van deze woning. De opmerking van de raad dat in een mogelijke vergunning krachtens de Wabo voorschriften kunnen worden opgenomen ter bescherming van de bewoners van de bedrijfswoning is in dit verband onvoldoende.”

Publicatiejaar: 2011.

Voor oplossingen over bedrijfswoningen op bedrijventerreinen en milieuzonering bel De Omgevingsjurist! Bel 06-55897008 of mail