Plattelandswoning en onderzoek spuitzone boomgaard

Door

Plattelandswoning en onderzoek spuitzone boomgaard – uitspraak Raad van Stateplattelandswoning

Plattelandswoning realiseren? – Onderzoek spuitzones boomgaard of boomteeltbedrijf  – Bij een omgevingsvergunning of wijziging van de bestemming voor een plattelandswoning dienen alle facetten van een goede ruimtelijke ordening te worden onderzocht. Dit wordt heel vaak vergeten. In de volksmond wordt vaak gezegd, ‘een plattelandswoning moet meer milieuoverlast velen‘. Hoewel dat op onderdelen wel zo is, kan men dat niet in het algemeen zo zeggen. Eén van de aandachtspunten: ligt de woning nabij een boomteeltbedrijf of een boomgaard? Zo ja, onderbouw dan waarom er al dan niet sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij de woning. Dat dient met een op locatie uitgevoerd onderzoek te gebeuren en niet vanachter een bureau.

De realisatie van een plattelandswoning kan een oplossing zijn voor een voormalige agrarische bedrijfswoning die al jaren wordt gebruikt als burgerwoning, maar erg dicht bij het agrarische bedrijf ligt waar de woning voorheen deel van uitmaakte.

De eerste uitspraak over de plattelandswoning in relatie tot spuitzones, komt aan de orde in een uitspraak van de Raad van State van 8 juni 2016, no. 201408339/2/A1. Het spuitzonerapport dat hier aan de orde komt is opgesteld door mw. mr. H.H. Harberink (De Omgevingsjurist). Ze is gespecialiseerd in spuitzones van boomgaarden en boomkwekerijen in relatie tot woningbouw. Het rapport is in beroep ‘overeind gebleven’.

In dit geval ging het om een voormalige bedrijfswoning bij een boomkwekerij. Beide onderdelen waren kadastraal gesplitst en verkocht. Beide eigenaren leefden helaas al jaren in onmin met elkaar. In eerste instantie had de gemeente de omgevingsvergunning verleend voor de planologische realisatie van de plattelandswoning. Dat ging in beroep niet goed. Vergeten was een onderbouwing aan te leveren dat er ondanks het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen sprake was van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij de woning. In tweede instantie is het wel gelukt, dankzij een onderbouwing van De Omgevingsjurist.

Waarde Archeologie in bestemmingsplan kan tot onevenredige aantasting van bedrijfsvoering boomteler leiden

Door

Waarde Archeologie in bestemmingsplan kan leiden tot onevenredige aantasting van bedrijfsvoering boomteler 

In een bestemmingsplan heeft de gemeente de dubbelbestemming ‘Waarde Archeologie’ opgenomen. Aan deze regeling is tevens een omgevingsvergunningstelsel gekoppeld, waarin is opgenomen dat deze vergunning slechts wordt verleend, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Dit dient met een archeologisch onderzoek te worden aangetoond. In een apart lid van de bepaling is een opsomming gegeven van de werkzaamheden die uitgezonderd worden van de onderzoeksplicht.

Een boomkweker kan zich in beroep niet vinden in deze bepaling. Volgens hem leidt het aanvragen van een omgevingsvergunning voor hem tot een onaanvaardbare lastenverzwaring en belemmering tot de uitoefening van zijn boomkwekerij. Volgens hem is het vrijwel zeker dat er na vele decennia van intensief bodemgebruik geen archeologisch waardevolle objecten aanwezig zijn. Zijn werkzaamheden zijn in het bestemmingsplan niet uitgezonderd van de onderzoeksplicht.

De raad heeft niet specifiek een onderzoek laten uitvoeren of er nog archeologisch waardevolle vondsten in het gebied aanwezig zijn. De raad is afgegaan op het gemeentelijke archeologiebeleid.  Dat dit onzorgvuldig is laat de uitspraak van de Afdeling van 22 januari 2014, no. 201205174/1/R4 zien in r.o. 68.4.

De Afdeling overweegt als volgt: “Bij het exploiteren van de boomkwekerij vinden werkzaamheden plaats die in artikel (…) zijn opgesomd. Dat de uitzonderingen van lid (…) op het verbod deze werken en werkzaamheden zonder omgevingsvergunning uit te voeren op de bestaande boomteelt niet van toepassing zijn, volgt naar het oordeel niet eenduidig uit de planregels. Uit de zienswijzennota blijkt dat de boomteeltactiviteiten niet tot het normale gebruik behoren, nu bij dergelijke activiteiten de grond dieper dan 50 cm onder maaiveld wordt bewerkt. Ook in artikel (…) waarin het normale gebruik is gedefinieerd, komen de desbetreffende activiteiten niet voor. 

De raad heeft er geen blijk van gegeven dat bij het toekennen van de dubbelbestemming en het daaraan gekoppelde omgevingsvergunningstelsel rekening is gehouden met de belangen van appellant. De raad heeft niet bezien of de dubbelbestemming leidt tot een onevenredige belemmering van de bedrijfsvoering van appellant. Van een zorgvuldige afweging van de belangen die mogelijk zijn betrokken bij de bescherming van de archeologische waarden en het belang van appellant bij een onbelemmerende bedrijfsvoering is niet gebleken. Dit klemt te meer nu een gericht inventariserend onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden op de betreffende gronden ontbreekt en die gronden (…) reeds gedurende ongeveer 40 jaar in gebruik zijn voor boomteelt, waaronder de teelt van laanbomen. (…) Het bestreden besluit dient wegens strijd met artikel 3:2 van de Awb te worden vernietigd (…)”.  

Belangrijk voor de praktijk

Deze uitspraak laat zien dat een gemeente niet zo maar voorbij kan gaan aan de bedrijfsbelangen van agrariërs en boomtelers bij het toekennen van de bestemming ‘Waarde Archeologie’. Indien tijdens de voorontwerpfase of ontwerpfase van een bestemmingsplan dergelijke bezwaren naar voren komen adviseer ik gemeenten altijd een nader archeologisch ter plaatse uit te voeren om te bepalen of er ter plaatse nog wel sprake is van archeologische waarden. Met een verwijzing naar het gemeentelijke archeologiebeleid kom je als gemeente – zoals blijkt uit deze uitspraak – niet ver.

Gemeente beperkt bedrijfsvoering boomkwekers onnodig door maximale wisselteelt van 2 jaar in bestemmingsplan op te nemen

Door

Bedrijfsvoering boomkwekers wordt onnodig beperkt in bestemmingsplan door eis van maximale wisselteelt van 2 jaar

Maximale wisselteelt in bestemmingsplan – In een bestemmingsplan voor het buitengebied heeft de gemeente via een omgevingsvergunning een beperking opgenomen voor het permanent (voor meer dan 2 jaar aaneengesloten) omzetten van grasland naar een andere bomencultuur. Dit ter bescherming van het leefgebied voor de das. ZLTO heeft namens de boomkweker naar voren gebracht dat een onlosmakelijk onderdeel van de bedrijfsvoering van boomkwekerijen wisselteelt is. Dit brengt met zich dat grasland gedurende ongeveer 4 of 5 jaar wordt gebruikt voor boomteelt en vervolgens weer wordt gebruikt als grasland.

Volgens de Afdeling heeft de gemeente geen motivering gegeven waarom is gekozen voor een periode van 2 jaar. Verder heeft de gemeente volgens de Afdeling onvoldoende gewicht toegekend aan de belangen van onder meer de boomkwekers in het gebied. Verder volgt uit het deskundigenbericht dat boomteelt niet nadelig hoeft te zijn voor het leefgebied van de das, mits hieraan voorwaarden zoals grasstroken tussen de bomenrijen, worden verbonden. Het betoog slaagt.

Zie ABRS 11 december 2013, no. 201201006/1/R3.

Kamerverhuur bestemmingsplan en 10% norm Huisvestingsverordening is ruimtelijk relevant

Door

Kamerverhuur bestemmingsplan en 10% norm in Huisvestingsverordening is ruimtelijk relevant 

Zo op het eerste oog een wat vreemde uitspraak.

Het college van b&w heeft een ‘buitenplanse’ omgevingsvergunning verleend voor het verbouwen van een gebouw tot studentenkamers. Op het perceel rust de bestemming ‘Woondoeleinden’ en het gebruik van het gebouw voor studentenhuisvesting is hiermee in strijd.

Volgens appellant kon het college ter motivering van de verlening van de omgevingsvergunning niet volstaan met verwijzing naar de 10%-norm uit de Huisvestingsverordening van de gemeente, nu daarin geen ruimtelijk relevante belangen zijn betrokken. Volgens hem is ten onrechte geen onderzoek gedaan naar de voorziene overlast en kan een aanvaardbaar woon- en leefklimaat niet worden gegarandeerd.

Volgens de 10%-norm in voornoemde verordening kan het college van b&w een omzettingsvergunning weigeren indien vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat verlening van de omzettingsvergunning ten behoeve van kamerverhuur of kamerverkoop zou leiden tot een ontoelaatbare inbreuk op een geordend  woon- en leefmilieu in de omgeving van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft; een ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het gebouw wordt in ieder geval aanwezig geacht indien meer dan 10% van de tot bebouwing bestemde gebouwen in de betreffende staat met dezelfde postcode wordt gebruikt voor huisvesting als bedoeld in artikel 2.2.2.

De Afdeling overweegt: “Anders dan appellant stelt, is de in de verordening opgenomen 10%-norm blijkens de tekst van artikel 2.2.4 van de verordening alsmede de toelichting daarop mede tot stand gekomen op basis van ruimtelijke argumenten, op grond waarvan in een concreet geval voor woonruimte al dan niet een vergunning kan worden verleend. Gebleken is dat in de Bildsestraat met hetzelfde postcodegebied nog tien van de elf zelfstandige woningen overblijven, zodat minder dan 10% van deze woningen wordt gebruikt als onzelfstandige woonruimte. (…) Ter zitting heeft het college voorts toegelicht dat de omstandigheid dat het bouwplan aan de 10%-norm voldoet, onverlet laat dat per concreet geval dient te worden onderzocht of in de directe omgeving van het gebouw onaanvaardbare overlast wordt ondervonden.”

Zie uitspraak ABRS 24 april 2013, no. 201206706/1/A1.

 

 

Archeologisch onderzoek kan groene karakter van plangebied in bestemmingsplan aantasten

Door

Archeologisch onderzoek kan groene karakter van plangebied in bestemmingsplan aantasten

Hier sta je als planmaker meestal niet bij stil.

In een bestemmingsplan is voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek een uitzondering gemaakt op de verplichting voor een omgevingsvergunning:

“Ingevolge artikel (…) van de planregels is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke noodzakelijk zijn voor archeologisch onderzoek en het doen van opgravingen, mits verricht door een ter zake deskundige.”

Ten aanzien van het betoog van appellant en anderen dat door archeologisch onderzoek het groene karakter van het perceel kan worden aangetast, overweegt de Afdeling ‘dat de raad onvoldoende heeft gemotiveerd op welke wijze is gewaarborgd dat uitvoering van archeologisch onderzoek geen onevenredige aantasting van het groene karakter van het perceel zal kunnen opleveren, nu werken en werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor archeologisch onderzoek en het doen van opgravingen zijn uitgezonderd van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Hierbij neemt de Afdeling in aanmerking dat het onderzoek (…) heeft uitgewezen dat de kans op het voorkomen van archeologische resten op het perceel groot is, waardoor te verwachten is dat binnen het plangebied archeologisch onderzoek zal worden uitgevoerd. Het betoog slaagt”. 

Zie uitspraak ABRS 27 maart 2013, no. 201206478/1/T1/R2.

Afwijken VNG-brochure vanwege mobiele puinbreker

Door

Afwijken VNG-brochure – afwijken aanbevolen richtafstand tussen mobiele puinbreker en woning VNG brochure

Bij de gemeente is een aanvraag om een omgevingsvergunning ingediend voor het gebruik van een mobiele puinbreker op een perceel bij een bedrijf. Het is de bedoeling dat de puinbreker voor maximaal 12 dagen per jaar wordt gebruikt. De puinbreker is in strijd met het geldende bestemmingsplan, omdat het bestemmingsplan ten hoogste bedrijven toelaat met milieucategorie 2. Om hiervan af te kunnen wijken is een omgevingsvergunning vereist.

In de VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’ is de mobiele puinbreker ingedeeld in milieucategorie 3.2. De brochure beveelt voor puinbrekerijen met een verwerkingscapaciteit van minder dan 100.000 ton per jaar een afstand aan van 300 meter ten opzichte van een rustige woonwijk. Het aspect geluid is hierbij de bepalende factor.

Aan het bedrijf is in 2010 een milieuvergunning verleend. In het kader hiervan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd waaruit blijkt dat de omgeving van het perceel is beoordeeld als rustige woonwijk met als etmaalwaarde een richtwaarde van 45 dB(A). In de milieuvergunning zijn voor de dagperiode geluidgrenswaarden tot 50 dB(A) gesteld, omdat diverse maatregelen zijn genomen om geluidhinder in de omgeving zoveel mogelijk te voorkomen.

Waarom afwijken kan in dit geval? Ter voorbereiding van de omgevingsvergunning heeft de gemeente wederom een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Hieruit blijkt dat bij de dichtstbijzijnde woning die op een afstand van 100 meter is van de mobiele puinbreker is gelegen, aan de grenswaarde van 50 dB(A) wordt voldaan. Verder speelt volgens de Afdeling mee dat de puinbreker voor maximaal 12 dagen per jaar wordt gebruikt. Ook is relevant dat voor bedrijvigheid met categorie 3.2 een richtafstand geldt van 100 meter ten opzichte van woningen in een rustige woonwijk. De Afdeling oordeelt dat het college in redelijkheid de puinbreker in milieucategorie 3.2 heeft kunnen indelen, gezien de aard en invloed op de omgeving.

Uitspraak ABRS 14 november 2012, no. 201202394/1/A1   

Hulp nodig bij het afwijken van de richtafstanden van de VNG-brochure?

omgevingsjurist

Stadslandbouw houden van dieren in woonwijk

Door

Stadslandbouw omvat vele vormen. Het kan een tuin zijn op het dak van een schuur of woning (roofgardening), maar ook het houden van dieren in de achtertuin kan hieronder vallen. Tegenwoordig tref je veel groene daken op kantoorgebouwen aan die ingericht zijn voor het kweken van groenten of andere vormen van stadslandbouw. Hoewel creativiteit belangrijk is bij stadslandbouw is het ook belangrijk stil te staan bij de juridische werkelijkheid. Heb je voor een bepaalde activiteit of bouwwerk een omgevingsvergunning nodig? stadslandbouw

Belangrijk is om vast te stellen of een bepaalde activiteit onder de definitie van bouwwerk valt: “Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren.”

Een eigenaar van een woning had voor zijn dieren een net gespannen vanaf de achterzijde van de woning tot in de achtertuin. Het net bestond uit geknoopt zwart nylon en was op een hoogte van 2,20 m over de gehele achtertuin van het perceel gespannen door middel van staaldraden.

De buurman had een verzoek om handhaving ingediend bij de gemeente. Aan de orde kwam de vraag of er sprake was van een bouwwerk.

De bestuursrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State oordeelt dat het net dient te worden beschouwd als een constructie van enige omvang, die bedoeld is om ter plaatse te functioneren. Zie uitspraak van de Afdeling van 12 september 2012, no. 201112262/1/A1.

Conclusie voor de praktijk: voor het net in de achtertuin is een omgevingsvergunning nodig.

omgevingsjurist

 

 

 

gemeenteambtenaar is ook maar een mens!

Door

Gemeenteambtenaar is ook maar een mens!gemeenteambtenaar

Het is voor u misschien een open deur en heel normaal, maar behandel aan ambtenaar zoals u zelf ook behandeld wilt worden. Een gemeenteambtenaar krijgt veel narigheid over zich heen: boze burgers, ontevreden ondernemers, bestuurlijke druk van wethouders of raadsleden, ingewikkelde of tegenstrijdige wetgeving, etc.

U hoeft zeker geen medelijden te hebben met een gemeenteambtenaar, maar een respectvolle omgang is op zijn plaats. Veel ondernemers en professionals in de bouw vinden ambtenaren maar een lastige groep: er zijn er te veel van, ze maken te veel regeltjes en houden vrijwel elke ontwikkeling tegen. Dit hardnekkige beeld is nog steeds aanwezig bij een groot deel van ondernemend en bouwend Nederland. Naar mijn mening is dit onterecht. Bij de meeste afdelingen die aanvragen over bouw en ruimtelijke ordening afhandelen wordt over het algemeen hard en met inzet gewerkt.

Een gebrek aan inlevingsvermogen en verkeerde aanpak is een grote oorzaak van vertraging van bouwaanvragen en misverstanden Besef dat een overheidsinstelling geen bedrijf is. Er wordt op een andere manier gewerkt. Een ambtenaar kan geen uitspraken doen of iets mag of niet. Daarover beslist het college van b&w of de gemeenteraad. Een ambtenaar kan u wel informatie geven, maar is geen adviseur. Wilt u meer zekerheid? Dien dan een principeverzoek of verzoek tot vooroverleg in. Dan krijgt u antwoord van het college.

Een probleem waar u nu en in de nabije toekomst extra rekening mee moet houden is dat je vanwege bezuinigingen langer moet wachten. De Afdelingen zijn steeds minder goed ‘bemand’. Steeds minder ambtenaren zullen alle aanvragen of verzoeken moeten behandelen. Hou hier rekening mee en verwacht niet dat een verzoek binnen 2 weken wordt afgehandeld. Dit voorkomt teleurstellingen en verkeerde verwachtingen.

Hoewel u aan bezuinigingen niets kunt doen en de werkwijze van de gemeente niet kunt veranderen, zijn er wel aspecten die u zelf in de hand hebt. Hierbij enkele tips om je bouwaanvraag te versnellen:

  1. dien een principeverzoek of verzoek tot vooroverleg in
    Dien nooit direct een formele bouwaanvraag in, maar leg uw bouwproject of verzoek tot wijziging van een bestemmingsplan informeel voor.
  2. onderbouw uw voorstel met kwaliteit
    Lever kwaliteit aan. Situatieschetsen die even snel met de hand worden gemaakt en niet op schaal, werken vertraging in de hand. Lever in elk geval een situatietekening op schaal aan.
  3. maak een pretoets van uw verzoek
    Het is belangrijk om een onderbouwd voorstel in te dienen. Betrek hierin Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Laat zien waarom volgens u de ontwikkeling of het bouwplan mogelijk is. Anticipeer alvast op nieuwe wetgeving of ontwikkelingen.
  4. Ga niet in een ‘bokshouding’ naar de gemeente
    Behandel de ambtenaar vriendelijk en met respect. Laat je vooroordelen over ambtenaren thuis. Het blijft mensenwerk. Besef ook dat een ambtenaar niet zelf beslissingen kan nemen, dat doet het college of de gemeenteraad.

Marian Harberink is gespecialiseerd in het bestemmingsplan en het vooroverleg met de gemeente. Door haar uitgebreide gemeentelijke ervaring en juridische achtergrond weet zij hoe u wél toestemming kunt krijgen van de gemeente voor je bouwproject of wijziging van het bestemmingsplan. Ze helpt makelaars, architecten en projectontwikkelaars met:

  • sneller verkrijgen van vergunningen
  • snellere bestemmingsplan wijzigingen.

Weten hoe?