Aanvraag omgevingsvergunning is geen simpele brief

Door

Aanvraag omgevingsvergunning is geen simpele briefaanvraag omgevingsvergunning

Bij gemeenten komen dikwijls brieven binnen van grondeigenaren – gericht aan bijv. een wethouder – met een verzoek om wijziging van de bestemming of aanvraag omgevingsvergunning. Met name gebeurt dit in kleine gemeenten waar de lijntjes tussen burgers en politiek wat korter zijn.

Hoe dient de gemeente een dergelijke brief nu op te vatten? De Raad van State heeft over een dergelijk geval op 31 oktober 2018 uitspraak gedaan. De strekking van de brief was als volgt:

“Al geruime tijd zijn wij ons aan het beraden wat te doen met ons pand op de genoemde locatie. Er is nu een autobedrijf met parkeren gevestigd. Gezien de marktontwikkelingen komt het pand mogelijk leeg. Het gebied waar het pand ligt, is niet geschikt voor een autobedrijf. Bouwtechnisch is het pand nog in goede staat. Gezien de huidige vraag naar dergelijke bedrijfsruimten en de al bestaande gemengde functies in het gebied lijkt een andere functie voor de hand te liggen. Door de ligging langs een goed bereikbare weg, aanwezigheid van voldoende parkeerplaatsen en de open ruimten is het pand geschikt voor detailhandel, echter de huidige bestemming is niet geschikt. Ik verzoek u dan ook hierbij er planologisch aan mee te werken dat de bestaande bebouwing ter plaatse kan worden gebruikt voor reguliere detailhandel. Graag zie ik uw besluit hiertoe tegemoet. Invulling om toekomstige langdurige leegstand te voorkomen zal ook het functioneren van de rest van het gebied ten goede komen (…).”

De Raad van State zegt er het volgende over:

“De Afdeling heeft in een aantal uitspraken geoordeeld over met de huidige zaak vergelijkbare gevallen. In al deze gevallen is door de vastgoedeigenaar met enkel een globale schets van het initiatief, en zonder nader concrete uitwerking daarvan, verzocht om besluitvorming tot afwijking van de gebruiksbepalingen van een bestemmingsplan voor een bedrijfslocatie. Lees verder in r.o. 3.2 van uitspraak ABRS 31 oktober 2018, no. 201801046/1/A1.

Noot MH: Naar mijn mening is hier sprake van een principeverzoek en had de gemeente de initiatiefnemer hierover moeten inlichten door middel van een brief.

 

herbestemmen leegstaand vastgoed 5 tips

Door

herbestemmen leegstaand vastgoed – 5 tips voor meer succes!

Voor ondernemers, projectontwikkelaars en agrariërs

Onderstaande tips over herbestemmen van leegstaand vastgoed komen rechtstreeks uit de praktijk en hebben hun waarde bewezen. Doe er uw voordeel mee!herbestemmen leegstaand vastgoed

  1. Verplaats u in de positie van de ambtenaar
    Ambtenaren worden vaak als lastig en star ervaren. Ze denken niet met u mee en liggen dwars. Toch is dat vaak niet zo. Een ambtenaar zit tussen politiek en regelgeving in. Dat is een lastige positie. Een ambtenaar kan niet zo maar van regels afwijken. Denk voordat u naar het gemeentehuis gaat of belt: een ambtenaar is ook maar een mens. Begrip geven is vaak ook begrip krijgen. Deze houding kost u niets en levert vaak meer op dan boosheid.
  2. Dien altijd eerst een principeverzoek of verzoek om vooroverleg in
    Via een principeverzoek of verzoek om vooroverleg kunt u op hoofdlijnen een idee krijgen hoe de gemeente over uw plan denkt. Uw plan wordt ambtelijk getoetst aan het bestemmingsplan, beleid en regelgeving. Daarna volgt een principebesluit. Is het een positief besluit, dan kunt u vervolgens een formele aanvraag indienen. De winst zit in het vooroverleg. Hoe meer tijd u hier in steekt, des te soepeler loopt de rest van het traject.
  3. Dien een goed onderbouwde en professioneel uitziende aanvraag in
    Principeverzoeken die onderbouwd worden met 5 zinnen en een zelfgemaakte schets of schets/tekening zonder schaal, leveren vertraging op en worden meestal buiten behandeling gelaten. Het is zeer belangrijk om een goed onderbouwde aanvraag in te dienen waaruit blijkt dat uw plan kans van slagen heeft. Het verzoek dient getoetst te zijn aan geldende wetgeving en  beleid. Voeg foto’s toe en maak een schets van uw plan. Dit verzorgen wij graag voor u, inclusief alle contact met de gemeente. Dit scheelt u veel onrust.
  4. Verwacht geen initiatief of tips van de gemeente over uw plan
    Een gemeenteambtenaar toetst uw plan slechts zoals het plan wordt ingediend. Dat is de rol van een gemeenteambtenaar. Een ambtenaar is geen adviseur! Draag om die reden in het principeverzoek zelf ideeën en alternatieven voor en toets deze op haalbaarheid. Stel geen plannen voor die kansloos of twijfelachtig zijn. U verliest hiermee uw geloofwaardigheid.
  5. Overleg altijd met omwonenden 
    Veel plannen en projecten stranden of lopen vertraging op vanwege bezwaren (zienswijzen) van omwonenden of buren. Om die reden willen steeds meer gemeenten dat u aandacht besteedt aan participatie. Omwonenden vinden het meestal zeer vervelend als ze via de plaatselijke krant(rubriek ‘gemeentelijke kennisgevingen’) moeten vernemen dat u wilt gaan bouwen of herbestemmen. Communicatie is zeer belangrijk en wordt vaak onderschat. Wees hen voor en speel open kaart. Het wordt zeer op prijs gesteld. Door vroegtijdig in overleg te treden kunt u bezwaren voorkomen of wegnemen over herbestemmen van leegstaand vastgoed. (herbestemmen leegstaand vastgoed)

Meer weten over sneller herbestemmen en de aanpak bij de gemeente?herbestemmen leegstaand vastgoed

Bel 010 – 268 0689 of lees meer…

 

 

Dien tijdig een concreet principeverzoek in bij gemeente

Door

Dien tijdig een concreet principeverzoek gemeente in!

Nieuwe initiatieven die tijdens de voorbereiding van een actualisatie van een bestemmingsplan worden ingediend worden meestal terzijde gelegd door de gemeente. De gemeente neemt vaak de planologische situatie over van het ‘oude’ bestemmingsplan zonder nader onderzoek. Een actualisatie van een groot plangebied is een dure en grote klus voor een gemeente, dus vanuit het oogpunt van tijd en geld is dit begrijpelijk.

Voor een ondernemer of particulier kan het echter belangrijk zijn om een wens tot bedrijfsuitbreiding of wijziging in gebruik tijdig te melden bij de gemeente. Dat is vooral belangrijk als de gemeente bezig is met de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan. Voor nieuwe initiatieven worden meestal aparte planologische procedures doorlopen. De Raad van State kijkt al enige tijd kritisch naar deze praktijk. Concrete (bouw)initiatieven mag de gemeente tijdens de actualisatie van een bestemmingsplan niet zo maar opzij leggen.

Bij gemeente berust onderzoeksplicht

De standaardoverweging in uitspraken van de Raad van State is: “(…) De raad dient bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening te houden met een particulier initiatief betreffende ruimtelijke ontwikkelingen, voor zover dat initiatief voldoende concreet is, tijdig kenbaar is gemaakt en ten tijde van de vaststelling van het plan op basis van de op dat moment bekende gegevens de ruimtelijke aanvaardbaarheid kan worden beoordeeld.”

Dat de onderzoeksplicht voor de gemeente ver gaat blijkt uit een uitspraak van 12 november 2012, no. 201306356/1/R3. Bij de actualisatie van een bestemmingsplan ‘Buitengebied’ had de gemeente een verzoek van een agrariër niet ‘meegenomen’ tijdens de besluitvorming van het bestemmingsplan. De agrariër had slechts een bedrijfsplan uit 2009 ingediend met informatie over zijn bedrijf en een vergunning op grond van de Wet milieubeheer uit 2010. Volgens de Raad van State ‘heeft de raad noch in het verweerschrift, noch ter zitting concreet aangegeven welke gegevens (nog) noodzakelijk zijn om de ruimtelijke aanvaardbaarheid van de plannen van appellante te beoordelen (…).”

Het is dus voor de gemeente raadzaam initiatieven altijd in behandeling te nemen en indien nodig, om aanvullende gegeven te vragen. Doe initiatieven niet te snel af als onvoldoende concreet.

Wanneer is een initiatief voldoende concreet?

  • de besluitvorming over het concrete (bouw)initiatief hoeft niet te zijn afgerond;
  • het initiatief moet tijdig kenbaar zijn gemaakt en voldoende duidelijk zijn voor de toets naar de ruimtelijke aanvaardbaarheid;
  • het initiatief hoeft niet (altijd) vergezeld te gaan van een ruimtelijke onderbouwing of onderzoek. (Dit hangt uiteraard af van het soort project. Voor een project dat naar verwachting grote milieugevolgen zal hebben of impact op de omgeving, zal onderzoek nodig zijn);
  • uitgewerkte schetsen kunnen voldoende zijn.

Actuele jurisprudentie

Heeft u vragen over dit onderwerp?

Principeverzoek moet gemeente meenemen in bestemmingsplan

Door

Principeverzoek moet gemeente meenemen in bestemmingsplan

Deze uitspraak laat weer eens zien hoe belangrijk het is om tijdens de voorontwerp- en ontwerpfase van een nieuw bestemmingsplan een concreet principeverzoek in te dienen bij de gemeente. Vaak nemen gemeenten dergelijke verzoeken niet mee in de lopende bestemmingsplanprocedure en wordt richting aanvrager aangegeven dat er later wellicht via een apart ‘postzegelplan’ zal worden meegewerkt. Dit is vanuit de gemeente bekeken wel begrijpelijk, omdat dergelijke verzoeken vaak veel tijd kosten vanwege onderzoeksverplichtingen.

Toch laat deze uitspraak van 18 december 2013, weer eens zien dat het uitkijken geblazen is voor de gemeente. In dit geval had de aanvrager nog niet alle benodigde stukken aangeleverd. De Afdeling zegt hierop: “De raad had appellante hier zonodig bij het in behandeling nemen van het verzoek op kunnen wijzen. Het plan is in zoverre voorbereid in strijd met de daartoe te betrachten zorgvuldigheid als bedoeld in art. 3:2 van de Awb.”

Zie uitspraak ABRS 18 december 2013, no. 201300442/1/R2

principeverzoek bouwplan en terugkrabbelen gemeente

Door

Principeverzoek bouwplan en terugkrabbelen gemeenteprincipeverzoek bouwplan

Een hele belangrijke uitspraak voor de praktijk! In deze uitspraak van 15 juni 2012 oordeelt de Afdeling dat een college van b&w niet zonder zwaarwegende reden kan afwijken van een eerdere principeuitspraak. In de principeuitspraak had het college ingestemd met het voorstel en wilde medewerking verlenen. Later bij de formele bouwaanvraag kwam de gemeente hierop terug. De Afdeling overweegt als volgt:

“Wel zal het college bij het alsnog weigeren om vrijstelling te verlenen deugdelijk dienen te motiveren waarom het van inzicht is veranderd. Daarbij zal het college voorts de gevolgen van het bij de verzoeker om vrijstelling door de aanvankelijk uitgesproken bereidheid gewekte vertrouwen dienen af te wegen tegen de door de weigering gediende belangen en onder ogen moeten zien, of die afweging tot het verlenen van enige compensatie noopt. (..)

De inbreuk op het door het college bij appellant gewekte vertrouwen kan niet worden gerechtvaardigd door de enkele omstandigheid, dat het bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan. Juist door het verlenen van vrijstelling wordt hierop een uitzondering gemaakt en de principetoezegging was daarop gericht. ” Zie verder r.o. 2.4.4 van ABRS 15 juni 2011, LJN: BQ7946. 

In een latere uitspraak komt dit onderwerp wederom aan de orde, zie ABRS 7 september 2011, 201104111/1/H1.

Praktijktip over principeverzoek bouwplan: Ik raad u aan om eerst vooroverleg te voeren met de gemeente over een nieuw bouwproject of andere ontwikkeling. Dien nooit direct een formele aanvraag om omgevingsvergunning in bij de gemeente. Met een principeuitspraak heeft u enige zekerheid over uw plan. Wacht vervolgens niet te lang met het daarna indienen van de formele aanvraag.

omgevingsjurist

gemeenteambtenaar is ook maar een mens!

Door

Gemeenteambtenaar is ook maar een mens!gemeenteambtenaar

Het is voor u misschien een open deur en heel normaal, maar behandel aan ambtenaar zoals u zelf ook behandeld wilt worden. Een gemeenteambtenaar krijgt veel narigheid over zich heen: boze burgers, ontevreden ondernemers, bestuurlijke druk van wethouders of raadsleden, ingewikkelde of tegenstrijdige wetgeving, etc.

U hoeft zeker geen medelijden te hebben met een gemeenteambtenaar, maar een respectvolle omgang is op zijn plaats. Veel ondernemers en professionals in de bouw vinden ambtenaren maar een lastige groep: er zijn er te veel van, ze maken te veel regeltjes en houden vrijwel elke ontwikkeling tegen. Dit hardnekkige beeld is nog steeds aanwezig bij een groot deel van ondernemend en bouwend Nederland. Naar mijn mening is dit onterecht. Bij de meeste afdelingen die aanvragen over bouw en ruimtelijke ordening afhandelen wordt over het algemeen hard en met inzet gewerkt.

Een gebrek aan inlevingsvermogen en verkeerde aanpak is een grote oorzaak van vertraging van bouwaanvragen en misverstanden Besef dat een overheidsinstelling geen bedrijf is. Er wordt op een andere manier gewerkt. Een ambtenaar kan geen uitspraken doen of iets mag of niet. Daarover beslist het college van b&w of de gemeenteraad. Een ambtenaar kan u wel informatie geven, maar is geen adviseur. Wilt u meer zekerheid? Dien dan een principeverzoek of verzoek tot vooroverleg in. Dan krijgt u antwoord van het college.

Een probleem waar u nu en in de nabije toekomst extra rekening mee moet houden is dat je vanwege bezuinigingen langer moet wachten. De Afdelingen zijn steeds minder goed ‘bemand’. Steeds minder ambtenaren zullen alle aanvragen of verzoeken moeten behandelen. Hou hier rekening mee en verwacht niet dat een verzoek binnen 2 weken wordt afgehandeld. Dit voorkomt teleurstellingen en verkeerde verwachtingen.

Hoewel u aan bezuinigingen niets kunt doen en de werkwijze van de gemeente niet kunt veranderen, zijn er wel aspecten die u zelf in de hand hebt. Hierbij enkele tips om je bouwaanvraag te versnellen:

  1. dien een principeverzoek of verzoek tot vooroverleg in
    Dien nooit direct een formele bouwaanvraag in, maar leg uw bouwproject of verzoek tot wijziging van een bestemmingsplan informeel voor.
  2. onderbouw uw voorstel met kwaliteit
    Lever kwaliteit aan. Situatieschetsen die even snel met de hand worden gemaakt en niet op schaal, werken vertraging in de hand. Lever in elk geval een situatietekening op schaal aan.
  3. maak een pretoets van uw verzoek
    Het is belangrijk om een onderbouwd voorstel in te dienen. Betrek hierin Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Laat zien waarom volgens u de ontwikkeling of het bouwplan mogelijk is. Anticipeer alvast op nieuwe wetgeving of ontwikkelingen.
  4. Ga niet in een ‘bokshouding’ naar de gemeente
    Behandel de ambtenaar vriendelijk en met respect. Laat je vooroordelen over ambtenaren thuis. Het blijft mensenwerk. Besef ook dat een ambtenaar niet zelf beslissingen kan nemen, dat doet het college of de gemeenteraad.

Marian Harberink is gespecialiseerd in het bestemmingsplan en het vooroverleg met de gemeente. Door haar uitgebreide gemeentelijke ervaring en juridische achtergrond weet zij hoe u wél toestemming kunt krijgen van de gemeente voor je bouwproject of wijziging van het bestemmingsplan. Ze helpt makelaars, architecten en projectontwikkelaars met:

  • sneller verkrijgen van vergunningen
  • snellere bestemmingsplan wijzigingen.

Weten hoe?