Huisvesting arbeidsmigranten en milieuzonering

Door

Huisvesting arbeidsmigranten en milieuzonering

Via tijdelijke omgevingsvergunningen staan gemeenten vaak de huisvesting van arbeidsmigranten toe. Dit kan ook een prima oplossing zijn om tegemoet te komen aan een nijpend probleem. Veel bedrijven in bijvoorbeeld de land- en tuinbouw staan te springen om hulp bij het oogsten. Het is dan ook belangrijk om deze groep mensen fatsoenlijk te huisvesten en niet in veredelde containers. De praktijk is echter weerbarstig. Ook de huisvesting van statushouders levert in de praktijk vaak problemen op.

huisvesting arbeidsmigranten

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning, tijdelijk of niet, dient er sprake te zijn van een goede ruimtelijke ordening. De gemeente dient in dat geval allerlei belangen af te wegen die gemoeid zijn bij de verlening van de vergunning. Gemakkelijker gezegd dan gedaan!

In de situatie die speelt in een uitspraak van de Afdeling van 22 april 2020 speelde het volgende. De gemeente Den Haag had een tijdelijke omgevingsvergunning verleend voor de huisvesting van statushouders, studenten, zorgbehoevenden en arbeidsmigranten in een kantoorgebouw voor een periode van 5 jaar. Het is de bedoeling om in het kantoorgebouw 89 eenkamerwoningen te maken. Het kantoorgebouw bevindt zich op een bedrijventerrein. Wonen is op grond van het geldende bestemmingsplan niet toegestaan.

Enkele ondernemers ter plaatse vrezen overlast en nadelen voor hun bedrijfsvoering. Volgens hen kan er in het pand geen goed woon- en verblijfsklimaat bestaan vanwege de vele verkeersbewegingen op het bedrijventerrein en de hoge geluidsproductie van ook nachtelijke bedrijfsactiviteiten. Uitbreiding van die activiteiten is volgens hun niet mogelijk indien de beoogde huisvesting in het kantoorpand doorgang vindt. Verder wordt er naar voren gebracht dat de gemeente eerdere aanvragen voor het wonen op het bedrijventerrein heeft afgewezen. De vraag is dan ook waarom het in dit geval wel zou kunnen.

Volgens de gemeente is er een maatschappelijke urgentie voor het huisvesten van statushouders. De gemeente erkent dat de locatie niet de ideale huisvestingslocatie is, mede door het hoge geluidniveau. Volgens de gemeente worden er bouwkundige voorzieningen getroffen om het geluidsniveau binnen op nieuwbouwniveau te realiseren. Volgens de gemeente worden de bedrijven niet in hun bedrijfsvoering beperkt. Volgens de gemeente hoeven er minder hoge eisen te worden gesteld aan de ruimtelijke ordeningsaspecten, gezien het tijdelijke karakter van de omgevingsvergunning.

De Afdeling overweegt als volgt: “(…) De mogelijke geluidsoverlast in het pand is niet het enige aspect dat bij de beoordeling van een goede ruimtelijke ordening moet worden betrokken. Zo heeft het college de ruimtelijke effecten van bewoning van het pand van verschillende doelgroepen niet betrokken bij zijn afweging en evenmin de effecten van functiemenging, behoudens het geluidsaspect, voor het woon- en leefklimaat van de bewoners van het pand (…). Daarbij is van belang dat op het bedrijventerrein bedrijven tot milieucategorie 3.2 (…) zijn toegestaan. Dat het hier om een tijdelijke vergunning gaat, betekent niet dat aan de verschillende ruimtelijke ordeningsaspecten geen of weinig betekenis toekomt. Lees meer in r.o. 3.2 van uitspraak ABRS 22 april 2020, no. 201905287/1/R4.

Bel voor op maat gemaakte milieuzoneringsonderzoeken en oplossingen De Omgevingsjurist! Bel 010 – 268 0689 of 06-55897008 (Marian Harberink)

Tijdelijke omgevingsvergunning zonnepanelen en onomkeerbaarheid

Door

Tijdelijke omgevingsvergunning voor zonnepanelen: onomkeerbaar?

Het college van B&W van Coevorden heeft een omgevingsvergunning verleend voor de duur van 10 jaar voor de realisatie van een zonneakker. Het plan is in strijd met het geldende bestemmingsplan.

De rechtbank heeft (…) overwogen dat bij het verlenen van een tijdelijke omgevingsvergunning op die grondslag aannemelijk moet zijn dat de activiteit na de in de vergunning gestelde termijn daadwerkelijk kan en zal worden beëindigd. Daarvoor is het volgens de rechtbank relevant dat het feitelijk mogelijk is dat de activiteit zonder onomkeerbare gevolgen kan worden beëindigd. Volgens de rechtbank is het op voorhand duidelijk dat de zonnepanelen langer dat 10 jaar op de percelen zullen blijven staan.

Het college betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat bij het verlenen van een vergunning op de grondslag van artikel 4, onderdeel 11, van bijlage II van het Bor niet hoeft te worden beoordeeld of de vergunde activiteit na ommekomst van de bij de vergunning gegeven termijn zal worden beëindigd. De rechtbank had volgens de gemeente uitsluitend moeten beoordelen of de zonnepanelen na 10 jaar zonder onomkeerbare gevolgen kunnen worden verwijderd. Het college stelt dat de zonnepanelen eenvoudig kunnen worden verwijderd, omdat ze op een constructie van ijzeren palen staan die ook makkelijk te verwijderen is. Van kapitaalvernietiging is geen sprake, omdat de panelen eenvoudig elders kunnen worden herplaatst.

De Afdeling overweegt als volgt: “Onder verwijzing naar de tussenuitspraak van de Afdeling van 29 november 2017 (…) wordt overwogen dat voor de toepasbaarheid van artikel 4, onderdeel 11, van bijlage II  van het Bor is vereist dat het feitelijk mogelijk en aannemelijk moet zijn dat de vergunde activiteit zonder onomkeerbare gevolgen kan worden beëindigd. Voor de vraag of het college op de grondslag van artikel 4 (…) een vergunning heeft kunnen verlenen is dus niet van belang of aannemelijk is dat de zonnepanelen na 10 jaar ook daadwerkelijk zullen worden verwijderd. De rechtbank heeft dit niet onderkend.”

Lees meer in r.o. 4.1 e.v. van uitspraak ABRS 4 april 2018, no. 201704604/1/A1.

Mogelijkheden tijdelijk gebruik leegstaande kantoren verruimd

Door

Mogelijkheden tijdelijk gebruik leegstaande kantoren juridisch verruimd

Goed nieuws voor eigenaren van vastgoed en projectontwikkelaars!

In het Besluit omgevingsrecht (Bor) heeft de wetgever gekozen voor een nieuwe benadering voor tijdelijke vergunningen. In het huidige artikel 5.18 van het Bor vervallen de leden 1 t/m 3. Hiermee is tevens gebroken met de heersende jurisprudentie van de Afdeling waarin nog altijd de eis geldt dat een omgevingsvergunning voor het tijdelijk gebruik alleen kan worden verleend voor een activiteit die voorziet in een tijdelijke behoefte en waarvan het op voorhand, op basis van objectieve gegevens, aannemelijk was dat de activiteit niet langer zou plaatsvinden dan 5 jaar. Eisen waaraan in de praktijk nauwelijks aan voldaan kon worden.

In de nieuwe regeling kan in de vergunning een concrete termijn worden gesteld van 2 dagen, maar ook voor 10 jaar. Verder hoeft niet meer de noodzaak voor de tijdelijke behoefte te worden aangetoond.

Dit betekent in de praktijk dat het voor de gemeente ook mogelijk is om een tijdelijke omgevingsvergunning te verlenen voor een activiteit die voorziet in een permanente behoefte. Bijv. een leegstaand kantoorgebouw gebruiken voor studentenhuisvesting gedurende voor maximaal 10 jaar. Afhankelijk van de behoefte van die periode kan het gebruik van het kantoorgebouw voor studentenhuisvesting worden beëindigd, maar kan ook worden verlengd. In dat geval kan het planologische gebruik ook worden opgenomen in een bestemmingsplan en permanent worden.

Een ander voorbeeld dat wordt genoemd door de wetgever is de tijdelijke plaatsing van mobiele zorgunits, vooruitlopend op de verwezenlijking van plannen voor nieuwbouw van zorgwoningen. Er is kortom meer flexibiliteit mogelijk voor nieuwe functies in leegstaand vastgoed!

De verwachte inwerkingtreding is 1 november 2014.

Bel voor meer informatie over juridisch praktische oplossingen voor leegstand vastgoed:

Voorlopige bestemming in bestemmingsplan

Door

Voorlopige bestemming in bestemmingsplan

Artikel 3.2 van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat in een bestemmingsplan voorlopige bestemmingen kunnen worden opgenomen met voorlopige regels. De daarbij te stellen termijn bedraagt volgens dit artikel ten hoogste 5 jaar.voorlopige bestemming

Een voorlopige bestemming kan alleen worden opgenomen voor een perceel waarvoor bij hetzelfde bestemmingsplan ook een definitieve bestemming wordt bepaald. De voorlopige bestemming is een soort van alternatief voor de overgangsbepaling in het bestemmingsplan.

Het is een instrument waarvan in de praktijk weinig gebruik wordt gemaakt. Om die reden lijkt het me de moeite waard om één van de weinige uitspraken over bovenstaand artikel te publiceren voor de praktijk. (uitspraak ABRS 20 juni 2012, no. 201113437/1/R2).

In het bestemmingsplan had de gemeente een voorlopige bestemming opgenomen voor een verpleegtehuis. Dit bouwwerk was gerealiseerd met toepassing van artikel 17 WRO in samenhang met een tijdelijke bouwvergunning. In het bestemmingsplan heeft de gemeente ook een definitieve bestemming opgenomen: nieuwe huisvesting voor een scholengemeenschap.

Appellanten betogen dat er ten onrechte voor het verpleegtehuis een voorlopige bestemming is opgenomen. Ze geven aan dat nog onzeker is dat het verpleegtehuis uiterlijk op de gestelde datum zal zijn verwijderd. Ook betogen ze dat bij de verlening van de vrijstelling op grond van artikel 17 WRO en de bijbehorende tijdelijke bouwvergunning door het college van b&w is toegezegd dat met het destijds geldende bestemmingsplan strijdige bebouwing en gebruik na het verstrijken van de termijn van 5 jaar zou worden beëindigd.

De Afdeling overweegt: “Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 3.2 Wro kan niet worden afgeleid dat voor de onderhavige situatie geen gebruik kan worden gemaakt van een voorlopige bestemming als bedoeld in die bepaling. Anders dan appellanten kennelijk menen, volgt uit Kamerstukken II, 2002 03, 28 916, nr. 3, p. 95 niet dat er voor het toekennen van een voorlopige bestemming een noodzaak moet bestaan voor de gefaseerde uitvoering van de uiteindelijke bestemming, in die zin dat het onmogelijk moet zijn om de uiteindelijke bestemming te realiseren zonder tijdelijke voortzetting van hetgeen met de voorlopige bestemming mogelijk wordt gemaakt. Evenmin is noodzakelijk dat hetgeen met de voorlopige bestemming mogelijk wordt gemaakt bijdraagt aan de verwezenlijking van de uiteindelijke bestemming. (…).

omgevingsjurist