Behoefte kantoren vooraf onderzoeken

Het in 2009 vastgestelde bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid om de gronden in te richten als een bedrijventerrein. De oppervlakte van het uit te geven bedrijventerrein bedraagt 52 ha.

Appellanten betogen dat er onvoldoende behoefte bestaat aan de voorziene kantoorlocatie op een deel van het bedrijventerrein. Ze voeren verder aan dat er binnen de gemeente reeds sprake is van leegstaande kantoorruimte.

Onderzoek naar behoefte kantoren – De gemeente heeft ter voorbereiding van het bestemmingsplan onderzoek uitgevoerd naar de behoefte aan kantoren binnen de gemeente. Volgens het onderzoek is bij een voorspoedige economische groei en een verdere verdienstelijking van de economie het maximum scenario van toepassing volgens welk scenario de gemiddelde jaarlijkse behoefte 7.700 m² bedraagt.  Een deel van het onderzoek is opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan. Door de verdere ontwikkeling naar een meer kennisintensieve economie is het uitgangspunt dat een sterker accent moet worden gelegd op dienstverlening (gehuisvest in kantoren), zo staat in de toelichting.

Volgens de toelichting is de huidige economische recessie van een zodanige omvang dat ze mogelijkerwijs van invloed is op de vraagontwikkeling naar kantoren op lange termijn, zodat in afwijking van de ramingen uit het kantorenonderzoek het kantorenprogramma naar beneden is bijgesteld. Om die reden heeft de gemeente een nieuw bestemmingsplan in procedure gebracht, waarin de bestemming ‘Kantoor’ wordt gewijzigd in ‘Bedrijventerrein’.

Appellanten hebben in 2011 een onderzoek gedaan naar de behoefte naar kantoren binnen de gemeente. In dat onderzoek staat dat er geen rekening is gehouden met de grote kantorenleegstand binnen de gemeente. Verder wordt aangegeven dat voor de voorziene locatie de bereikbaarheid met het openbaar vervoer slecht scoort.

Volgens de Afdeling heeft de raad echter al ten tijde van de vaststelling ingezien dat het aanvankelijk beoogde kantorenprogramma als gevolg van de economische recessie niet zou kunnen worden uitgevoerd. Ook in het rapport uit 2009 is dat erkend. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom niet reeds ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan had moeten worden voorzien dat binnen de planperiode onvoldoende behoefte bestaat aan de in dat plan voorziene kantoorlocatie. Zie verder r.o. 2.6.3.1 van ABRS 11 januari 2012, LJN: BV0602. Gelet op het vorenstaande geeft het aangevoerde aanleiding voor het oordeel dat het besluit tot vaststelling van het plandeel met de bestemming ‘Kantoor’ onzorgvuldig tot stand is gekomen.

Wijsheid achteraf

Persoonlijk heb ik wat moeite met deze uitspraak. De gemeente wordt op de vingers getikt, omdat het ondanks de leegstand van kantoren binnen de gemeente en de economische recessie, een nieuw bestemmingsplan vaststelt voor een nieuwe kantoorlocatie. Het is wijsheid achteraf van mensen die zelf nooit bij een gemeente hebben gewerkt. Het is in de praktijk namelijk erg lastig om een ‘olietanker’ bij te sturen.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan worden tal van onderzoeken uitgevoerd. Ook naar voorziene kantoor- of woningbouwbehoefte. Tussen onderzoek en vaststelling kunnen enkele jaren zitten waarin de economische situatie drastisch kan veranderen. In de tussenliggende periode is al veel geld besteed aan onderzoek en mankracht. Mocht na de vaststelling blijken dat de voorziene bestemming niet langer voldoet, dan kan alsnog voor dat plandeel een herziening worden opgestart. Dat is naar mijn mening ook de bedoeling van de wetgever. Volgens de wetgever is het bestemmingsplan nog steeds het ‘primaat’ in de ruimtelijke ordening.

Zelf ben ik er echter voorstander van om het bestemmingsplan als leidend instrument in de ruimtelijke ordening los te laten. Het is een illusie om te denken dat we een gebied kunnen beheersen door het vast te leggen in een bestemmingsplan. Daarvoor is de werkelijkheid veel te dynamisch. Ik ben een groot voorstander van invoering van een juridisch instrument vergelijkbaar met de ‘oude artikel 19 lid 2 WRO-procedure’. Dit was een zeer flexibel instrument met een eenvoudige procedure. Met een dergelijk instrument kan een gemeente eenvoudiger inspelen op nieuwe ontwikkelingen i.p.v. via lastige bestemmingsplanprocedures. Met name het feit dat de raad vaak maar 1x per maand vergadert, het feit dat het gemiddelde raadslid niet gehinderd wordt door enige kennis en de voorbereiding tot besluitvorming, maakt het voor de gemeente lastig om sneller in te kunnen spelen op marktontwikkelingen.

bericht uit 2012