herbestemmen leegstaand vastgoed 5 tips

Door

herbestemmen leegstaand vastgoed – 5 tips voor meer succes!

Voor ondernemers, projectontwikkelaars en agrariërs

Onderstaande tips over herbestemmen van leegstaand vastgoed komen rechtstreeks uit de praktijk en hebben hun waarde bewezen. Doe er uw voordeel mee!herbestemmen leegstaand vastgoed

  1. Verplaats u in de positie van de ambtenaar
    Ambtenaren worden vaak als lastig en star ervaren. Ze denken niet met u mee en liggen dwars. Toch is dat vaak niet zo. Een ambtenaar zit tussen politiek en regelgeving in. Dat is een lastige positie. Een ambtenaar kan niet zo maar van regels afwijken. Denk voordat u naar het gemeentehuis gaat of belt: een ambtenaar is ook maar een mens. Begrip geven is vaak ook begrip krijgen. Deze houding kost u niets en levert vaak meer op dan boosheid.
  2. Dien altijd eerst een principeverzoek of verzoek om vooroverleg in
    Via een principeverzoek of verzoek om vooroverleg kunt u op hoofdlijnen een idee krijgen hoe de gemeente over uw plan denkt. Uw plan wordt ambtelijk getoetst aan het bestemmingsplan, beleid en regelgeving. Daarna volgt een principebesluit. Is het een positief besluit, dan kunt u vervolgens een formele aanvraag indienen. De winst zit in het vooroverleg. Hoe meer tijd u hier in steekt, des te soepeler loopt de rest van het traject.
  3. Dien een goed onderbouwde en professioneel uitziende aanvraag in
    Principeverzoeken die onderbouwd worden met 5 zinnen en een zelfgemaakte schets of schets/tekening zonder schaal, leveren vertraging op en worden meestal buiten behandeling gelaten. Het is zeer belangrijk om een goed onderbouwde aanvraag in te dienen waaruit blijkt dat uw plan kans van slagen heeft. Het verzoek dient getoetst te zijn aan geldende wetgeving en  beleid. Voeg foto’s toe en maak een schets van uw plan. Dit verzorgen wij graag voor u, inclusief alle contact met de gemeente. Dit scheelt u veel onrust.
  4. Verwacht geen initiatief of tips van de gemeente over uw plan
    Een gemeenteambtenaar toetst uw plan slechts zoals het plan wordt ingediend. Dat is de rol van een gemeenteambtenaar. Een ambtenaar is geen adviseur! Draag om die reden in het principeverzoek zelf ideeën en alternatieven voor en toets deze op haalbaarheid. Stel geen plannen voor die kansloos of twijfelachtig zijn. U verliest hiermee uw geloofwaardigheid.
  5. Overleg altijd met omwonenden 
    Veel plannen en projecten stranden of lopen vertraging op vanwege bezwaren (zienswijzen) van omwonenden of buren. Om die reden willen steeds meer gemeenten dat u aandacht besteedt aan participatie. Omwonenden vinden het meestal zeer vervelend als ze via de plaatselijke krant(rubriek ‘gemeentelijke kennisgevingen’) moeten vernemen dat u wilt gaan bouwen of herbestemmen. Communicatie is zeer belangrijk en wordt vaak onderschat. Wees hen voor en speel open kaart. Het wordt zeer op prijs gesteld. Door vroegtijdig in overleg te treden kunt u bezwaren voorkomen of wegnemen over herbestemmen van leegstaand vastgoed. (herbestemmen leegstaand vastgoed)

Meer weten over sneller herbestemmen en de aanpak bij de gemeente?herbestemmen leegstaand vastgoed

Bel 010 – 268 0689 of lees meer…

 

 

vooroverleg provincie over bestemmingsplan altijd nodig?

Door

Vooroverleg provincie over bestemmingsplan altijd nodig?vooroverleg provincie

Juridisch kader vooroverleg provincie: Op grond van artikel 3.1.1 lid 1 van het Bro zijn burgemeester en wethouders verplicht in het kader van de voorbereiding van de bestemmingsplanprocedure overleg te voeren met de diensten van de provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening.

Praktijk: In de praktijk worden – is mijn vermoeden – de meeste conceptplannen wel opgestuurd naar de provincie voor het vooroverleg. Dit is voor de meeste gemeenten ook belangrijk, omdat een goede band tussen provincie en gemeente ook bij de beoordeling van latere plannen van belang is.

In de casus die in de uitspraak van 18 januari 2012 aan de orde kwam had de gemeente een bestemmingsplan niet aan de gemeente voorgelegd. Dit klinkt heel ernstig, maar uit ervaring weet ik dat in de praktijk de elektronische aanmelding van conceptplannen via provinciale websites niet altijd even goed verloopt. Het uploaden van bestanden verloopt niet altijd gestroomlijnd. In dat geval kan het voorkomen dat een plan blijft liggen en niet aan de provincie wordt voorgelegd. Het is in dat geval praktisch om even telefonisch contact op te nemen met een provinciale ambtenaar en per e-mail de stukken toe te zenden.

De Afdeling is streng en oordeelt: “Uit hetgeen is weergegeven met betrekking tot de nota van toelichting omtrent artikel 3.1.1, eerste lid van het Bro, (..) volgt daaruit dat slechts bij hoge uitzondering, indien het duidelijk gaat om een herziening van geringe omvang dan wel van in planologisch opzicht ondergeschikt belang, geen overleg zal hoeven plaats te vinden. Een dergelijke uitzondering doet zich hier niet voor, aangezien het plan voorziet in de mogelijkheid om na uitwerking meer dan 200 woningen te realiseren”.

 

principeverzoek bouwplan en terugkrabbelen gemeente

Door

Principeverzoek bouwplan en terugkrabbelen gemeenteprincipeverzoek bouwplan

Een hele belangrijke uitspraak voor de praktijk! In deze uitspraak van 15 juni 2012 oordeelt de Afdeling dat een college van b&w niet zonder zwaarwegende reden kan afwijken van een eerdere principeuitspraak. In de principeuitspraak had het college ingestemd met het voorstel en wilde medewerking verlenen. Later bij de formele bouwaanvraag kwam de gemeente hierop terug. De Afdeling overweegt als volgt:

“Wel zal het college bij het alsnog weigeren om vrijstelling te verlenen deugdelijk dienen te motiveren waarom het van inzicht is veranderd. Daarbij zal het college voorts de gevolgen van het bij de verzoeker om vrijstelling door de aanvankelijk uitgesproken bereidheid gewekte vertrouwen dienen af te wegen tegen de door de weigering gediende belangen en onder ogen moeten zien, of die afweging tot het verlenen van enige compensatie noopt. (..)

De inbreuk op het door het college bij appellant gewekte vertrouwen kan niet worden gerechtvaardigd door de enkele omstandigheid, dat het bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan. Juist door het verlenen van vrijstelling wordt hierop een uitzondering gemaakt en de principetoezegging was daarop gericht. ” Zie verder r.o. 2.4.4 van ABRS 15 juni 2011, LJN: BQ7946. 

In een latere uitspraak komt dit onderwerp wederom aan de orde, zie ABRS 7 september 2011, 201104111/1/H1.

Praktijktip over principeverzoek bouwplan: Ik raad u aan om eerst vooroverleg te voeren met de gemeente over een nieuw bouwproject of andere ontwikkeling. Dien nooit direct een formele aanvraag om omgevingsvergunning in bij de gemeente. Met een principeuitspraak heeft u enige zekerheid over uw plan. Wacht vervolgens niet te lang met het daarna indienen van de formele aanvraag.

omgevingsjurist