Extended stay is milieugevoelig in Schipholgebied?

Door

Extended stay is milieugevoelig in Schipholgebied?extended stay

Voor buitenstaanders zal het vreemd in de oren klinken. Hoezo is Extended stay geen wonen? Bij de toepassing van milieuregelgeving zitten er belangrijke verschillen tussen ‘normaal wonen’ of ‘extended stay’, oftewel tijdelijk ergens wonen. Tijdelijk wonen wordt meestal niet als milieugevoelig aangemerkt. In gemeenten rondom Schiphol worden nogal eens aanvragen om omgevingsvergunning ingediend voor extended stay in leegstaande bedrijfspanden of kantoorgebouwen. Dit is voor een projectontwikkelaar of investeerder een interessante optie: als extended stay niet als regulier wonen wordt aangemerkt dan is de meeste milieuwetgeving niet van toepassing en kunnen er in principe kleine appartementen worden gerealiseerd.

In dit geval gaat het om de realisatie van 2500 studentenwoningen en 1580 kamers voor extended stay in een leegstaand kantoorgebouw. Het project wordt met een bestemmingsplan mogelijk gemaakt. De minister heeft beroep ingesteld omdat volgens hem het plan in strijd is met het Luchthavenindelingsbesluit Schiphol (LIB). Volgens hem moeten de mogelijk gemaakte kamers voor extended stay worden aangemerkt als woningen in de zin van het LIB. In principe geldt er een bouwverbod in het gebied vanwege de nabijheid van Schiphol en zijn er geen geluidgevoelige gebouwen toegestaan.

Over het bepaalde in het LIB overweegt de Raad van State onder meer: “In de nota van toelichting staat verder dat de regeling voor het beperkingengebied (…) tot doel heeft ernstige hinder en ernstige slaapverstoring door vliegtuiglawaai te beperken, omdat dit kan leiden tot negatieve gezondheidseffecten van inwoners en gebruikers van dit gebied. (…) Vanwege de relatief hoge (potentiële) geluidbelasting in dit gebied, zijn nieuwe woningen en andere gebouwen met een geluidgevoelige functie in principe niet toegestaan. De wijzigingen in de regels voor dit beperkingengebied zijn erop gericht om gemeenten meer flexibiliteit te bieden met het oog op het aanpakken van lokale leefbaarheidsproblemen. Binnen de gestelde beperkende regels krijgen gemeenten meer eigen verantwoordelijkheid voor de afweging van de belangen ten aanzien van kleinschalige projecten die noodzakelijk worden geacht voor de lokale leefbaarheid. (…). 

(…) Uit het voorgaande volgt dat een gemeentebestuur binnen de grenzen van de in het LIB aangegeven uitzonderingsmogelijkheden kan beslissen om geluidgevoelige gebouwen in het beperkingengebied LIB-4 toe te staan. De besluitgever heeft daarbij kleinschalige projecten voor ogen gehad en niet een grootschalig project als de toevoeging van 2500 studentenwoningen, als door het plan mogelijk gemaakt. (..).

Extended stay – “De raad stelt zich op het standpunt dat de in het plan mogelijk gemaakte kamers voor extended stay niet zijn aan te merken als woningen in de zin van het LIB. Uit (…) de planregels blijkt dat het om logies en kortstondig verblijf moet gaan. Verder wijst de raad erop dat het LIB geen duidelijke begrenzing in de maximale verblijfsduur kent, zodat hij heeft kunnen kiezen voor een dynamische verwijzing in artikel  (…) naar een beleidsregel. 

Lees meer in r.o. 22 en verder van uitspraak ABRS 18 mei 2022.

 

 

Wonen in plattelandswoning gezond?

Door

Wonen in plattelandswoning gezond? Een brede afweging is noodzakelijkwonen in plattelandswoning

Over het onderwerp plattelandswoning zijn al veel uitspraken verschenen. In het verleden zijn diverse voormalige bedrijfswoningen bij agrarische bedrijven verkocht. Voor een prikje werden deze woningen gekocht door ‘stadsbewoners’ en bewoond. So far so good zou je zeggen. De praktijk is echter weerbarstig. Het wonen op het platteland en het leven op een boerenbedrijf is minder romantisch dan een tv-programma als Boer zoekt vrouw voorschotelt. Boeren maken lange dagen en zijn altijd heen en weer met vee of werken op het land met grote machines. Het is een way of life. Het past vaak niet bij het leven van een stadsbewoner met een keurige ‘9-tot-5-job’ die rust wil en geen stank op zijn vrije dagen. Daar begint vaak de wrijving. Ik ben dan ook van mening dat ook het boerenleven enige bescherming behoeft. Ik bedoel hiermee dat er gebieden moeten zijn binnen een gemeente waar agrariërs redelijkerwijs hun gang kunnen gaan en waar geboerd kan worden. Maak in die gebieden geen burgerwoningen mogelijk, het is vragen om problemen.

In onderstaande uitspraak werd een planologische wijziging doorgevoerd van een voormalige tweede bedrijfswoning naar plattelandswoning. Op hetzelfde adres is een melkveehouderij aanwezig. De agrariër stelt in beroep dat hij vreest dat hij in zijn bedrijfsvoering wordt belemmerd door de plattelandswoning. Volgens de raad wordt de woning al gebruikt voor burgerbewoning.

Hoewel een plattelandswoning geen bescherming geniet tegen milieuemissies van het agrarische bedrijf, moet er wel een afweging worden gemaakt in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Er moet dus wel worden afgewogen of er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Ook moet bekeken worden of het bedrijf geen problemen zal ondervinden van de planologische wijziging naar plattelandswoning.

De Afdeling overweegt als volgt: “Over het standpunt van appellant dat de raad rekening had moeten houden met het Endotoxine toetsingskader, overweegt de Afdeling als volgt. Bij de beoordeling van de ruimtelijke aanvaardbaarheid is het aan het bestuursorgaan om te bepalen op welke wijze de emissies van endotoxinen bij de besluitvorming moet worden betrokken, of er maatregelen nodig zijn, en zo ja welke, dat zijn. (…) Ook bestaat er thans geen plicht om een toetsingskader toe te passen, zoals het Endotoxine toetsingskader (…). Dit laat onverlet dat de raad het beroep van appellant op mogelijke gevolgen van endotoxinen bij de beoordeling moet betrekken. Lees meer ABRS 19 januari 2022, no. 202005306/1/R2. (wonen in plattelandswoning).

Agrarische bedrijvigheid bestemmingsplan niet onbegrensd

Door

Agrarische bedrijvigheid op grond van bestemmingsplan niet onbegrensd

  • omgevingsvergunningagrarische bedrijvigheid
  • bestemmingsplan
  • bouwvlak
  • bewoning
  • onbelemmerde ontwikkelingsmogelijkheden agrarische bedrijvigheid?

Het college van B&W heeft een omgevingsvergunning verleend voor een woon-zorggebouw in het buitengebied. Het betreft een woongemeenschap voor maximaal 4 ouderen. Het doel van de initiatiefnemers is om samen te wonen en zelfvoorzienend te zijn op het gebied van energie en verzorging. In het gebouw worden 4 woningen gerealiseerd en een gemeenschappelijke ruimte.

De nabij gevestigde veehouder stelt dat hij door het plan ten onrechte in de gebruiks- en uitbreidingsmogelijkheden van zijn veehouderij wordt beperkt. Op een groter gedeelte van zijn perceel kan hij door het plan geen bedrijfsbebouwing met emissiepunten meer kan oprichten.

Voor zover de gemeente stelt dat uitbreiding gezien de beperkte grondpositie en het huidige aantal dieren niet mogelijk is, miskent de gemeente volgens appellant dat er planologisch meer mogelijk is dan alleen het houden van rundvee.

Ten aanzien van mogelijke beperkingen van toekomstige bedrijfsmogelijkheden stelt de gemeente dat hij niet gehouden is om bij planologische veranderingen altijd uit te gaan van blijvende onbelemmerde ontwikkelingsmogelijkheden. Volgens de gemeente kunnen ook de uitbreidingsverwachting, een uitbreidingsalternatief, de ernst van de belemmering en de waarschijnlijkheid van de belemmering in de afweging worden betrokken. Er is volgens de gemeente sprake van een theoretische belemmering van 400 m² extra gronden waar appellant in de toekomst geen bedrijfsbebouwing met emissiepunten meer kan oprichten. Deze gronden zijn volgens de gemeente gelegen op een plaats waar agrarische bedrijfsbebouwing gelet op stedenbouwkundige uitgangspunten niet voor de hand ligt.  Voorts acht de gemeente het gelet op algemene ontwikkelingen in de agrarische sector, de ontwikkeling in dit gebied, en de huidige veebezetting van het bedrijf niet aannemelijk dat appellant of diens rechtsopvolger op de desbetreffende 400 m² bedrijfsbebouwing zou willen oprichten (…).

De Afdeling stelt vast “dat de afstand tussen een dierenverblijf met dieren zonder geuremissefactor en een geurgevoelig object buiten de bebouwde kom, zowel op grond van de Wgv als het Activiteitenbesluit milieubeheer, 50 meter moet bedragen. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad in redelijkheid de afstandseis van het Activiteitenbesluit en niet de richtafstanden van de VNG-brochure als uitgangspunt kunnen nemen. Lees meer in r.o. 5.3 van uitspraak ABRS 20 februari 2019, no. 201806805/1/R3.

Noot MH: De Raad van State lijkt in deze uitspraak niet meer uit te gaan van de maximale planologische mogelijkheden. Aspecten als uitbreidingsverwachting, stedenbouwkundige uitgangspunten, algemene ontwikkelingen in de agrarische sector, etc. mogen dus betrokken worden in de besluitvorming van ruimtelijke besluiten. De vraag is of dit alleen voor agrarische bedrijvigheid geldt of ook voor andere sectoren. Interessant!

Voor meer informatie bel 06-55897008 (Marian Harberink) of stuur een email.

Kamerverhuur woning onbeperkt mogelijk maken binnen bestemming ‘Wonen’ in strijd met goede ruimtelijke ordening

Door

Kamerverhuur woning: Het onbeperkt mogelijk maken van kamerverhuur binnen bestemming ‘Wonen’ is in strijd met een goede ruimtelijke ordening

Appellant kan zich niet verenigen met de bestemming ‘Wonen’ die aan de gronden is toegekend in samenhang met de definities van ‘woonhuis’ en ‘woning’. Volgens hem is deze regeling in strijd met een goede ruimtelijke ordening en de zorgvuldigheid, omdat deze kamerverhuur mogelijk maakt bij ieder woonhuis en geen beperking stelt aan het aantal kamers dat per woonhuis mag worden verhuurd.

De gemeente stelt dat ervoor gekozen is om de ruimtelijke afweging en regulering van kamerverhuur voortaan alleen nog te laten plaatsvinden via de gemeentelijke huisvestingsverordening.

De Afdeling overweegt: “Zoals volgt uit de uitspraak van de Afdeling van 16 maart 2011, in zaak no. 201006022/1/R1, kan het aantal bewoners van een pand dat voor kamerverhuur is bestemd ruimtelijk relevant, worden geacht voor en van invloed zijn op het woon- en leefklimaat van de omgeving. Hierbij zijn factoren als parkeerdruk en (geluid)overlast van belang. Uit de uitspraak van de Afdeling van 8 februari 2012, in zaak nr. 201107961/1/A1, volgt dat een ruimtelijk relevant verschil bestaat tussen bewoning van een pand door studenten en door een gezin; de ruimtelijke uitstraling verschilt, reeds gelet op de leeftijdssamenstelling en het levensritme van de onderscheiden bewoners. (…)

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan gaat het om de beoordeling en afweging of een bestemming van die kamerbewoning toestaat dan wel uitsluit vanuit ruimtelijk oogpunt is aangewezen. Deze beoordeling en afweging is een andere dan de afweging die plaatsvindt bij het beoordelen van de vraag of in een concreet geval voor een woonruimte al dan niet een omzettingsvergunning op grond van de Huisvestingswet en – verordening kan worden verleend. (…)

Door, onder verwijzing naar de Huisvestingsverordening in de plantoelichting, in het plan kamerverhuur binnen de bestemming ‘Wonen’ zonder ruimtelijke afweging als bedoeld in artikel 3.1 van de Wro in elke woning onbeperkt mogelijk te maken, wordt dan ook niet voldaan aan het in artikel 3.1 van de Wro neergelegde vereiste dat bij het bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in het plan begrepen grond wordt aangewezen.”

Zie uitspraak 10 april 2013, no. 201202768/1/R4

 

VNG-brochure gemengd gebied en terugbrengen richtafstand

Door

VNG-brochure gemengd gebied en terugbrengen richtafstandVNG-brochure gemengd gebied

Deze uitspraak van 12 september 2012 (no. 201109894/1/R3) onderstreept nog eens dat de aangegeven afstanden in de VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering indicatief zijn en dat onderbouwing bij afwijking van afstanden altijd – ook in een gemengd gebied – noodzakelijk is. 

In het bestemmingsplan had de gemeente de bestemming ‘Wonen’ mogelijk gemaakt nabij een schadeherstelbedrijf. De eigenaar van het perceel stelt in beroep dat de raad onvoldoende heeft onderzocht of een afstand van 50 m tussen haar bedrijf en de voorziene woningen volstaat. Hij wijst erop dat het bedrijf een 24-uur service kent voor schadeherstel aan zware voertuigen als graafmachines en dat het met groot materieel laden en lossen van dergelijke voertuigen plaatsvindt bij de ingang van het bedrijf. Volgens hem zal het mogelijk maken van de woningen leiden tot een belemmering in de bedrijfsvoering.

De gemeente heeft het plangebied getypeerd als ‘gemengd gebied’ in de zin van de VNG-brochure. De hierbij behorende richtafstand kan dan in beginsel verkort worden met één afstandsstap tot 50 m. De Afdeling constateert dat de kwalificatie van het gebied door de gemeente juist is.

Echter, de in de VNG-brochure opgenomen afstanden zijn indicatief. Tussen de voorziene woningen en het bedrijfsperceel ligt een afstand van 50 m, waardoor aan de richtafstand uit de VNG-brochure kan worden voldaan. Volgens de Afdeling heeft appellant echter aannemelijk gemaakt dat ondanks dat aan deze richtafstand wordt gedaan, niet vaststaat dat zij door de voorziene woningen niet in haar bedrijfsvoering zal worden beperkt. Daarbij is van belang dat appellante onweersproken heeft gesteld dat haar bedrijf onder meer de reparatie van zware (landbouw)voertuigen uitvoert die 24 uur per dag kunnen worden geladen en gelost en dat het laden en lossen plaatsvindt bij de ingang van het bedrijf, aan de zijde van het bedrijf waar de voorziene woningen op 50 m afstand liggen. Tevens is van belang dat de woning die thans maatgevend is voor de geluidbelasting veroorzaakt door deze activiteiten, op een afstand van 105 m daarvan staat. Ter plaatse van de woning kan dan weliswaar sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat, dat wil echter nog niet zeggen dat het bedrijf niet in de bedrijfsvoering wordt benadeeld. Onderzoek dit punt om die reden.

“Gelet op het voorgaande heeft de raad niet kunnen volstaan met de enkele verwijzing naar de VNG-brochure, doch had hij moeten onderzoeken of het bedrijf van appellant na de realisering van de woningen nog zal kunnen voldoen aan de in artikel 2.17, eerste lid, aanhef en onder a, van het Barim gestelde normen, in het bijzonder die voor de nachtperiode. De raad heeft het besluit in zoverre onzorgvuldig voorbereid.”

Advies nodig over toepassing van de VNG-brochure of een 2-nd opinion?

omgevingsjurist

VNG-brochure en veehouderij goed woon- en leefklimaat

Door

VNG brochure en veehouderij en een goed woon- en leefklimaatvng brochure

Casus Het wijzigingsplan in kwestie maakt de wijziging mogelijk van een agrarische bestemming naar een woonbestemming. De buurman, een agrariër met een melkrundveehouderij, stelt beroep in en voert aan dat er geen goed woon- en leefklimaat voor de voorziene woning is verzekerd, omdat deze binnen de geurcirkels van de melkrundveehouderij ligt. Volgens hem heeft het college voor wat betreft het geuraspect van de melkrundveehouderij ten onrechte de richtafstanden uit de VNG brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’ toegepast, omdat de melkrundveehouderij onder de werking van het Besluit landbouw milieubeheer valt en de afstanden in het Blm dan van toepassing zijn. De voorziene woning ligt op een afstand van ongeveer 50 m van de melkrundveehouderij.

Volgens het college  wordt voor wat  betreft het geuraspect van de melkrundveehouderij niet aan de aanbevolen afstand van 100 m in de VNG-brochure voldaan. De afwijking van deze afstand is echter volgens het college gerechtvaardigd, omdat bestaande woningen reeds dichterbij de melkrundveehouderij liggen dan de voorziene woning en in de milieuvergunning met het woon- en leefklimaat van deze bestaande woningen rekening is gehouden.

De Afdeling overweegt: “Voor zover het college zich op het standpunt stelt dat in het bestemmingsplan reeds is afgewogen of ter plaatse een aanvaardbaar woon- en leefklimaat is verzekerd, overweegt de Afdeling dat het bestemmingsplan “Buitengebied (..)” op 26 september 2006 is vastgesteld en dat na deze datum het Blm op 6 december 2006 en de Wet geurhinder en veehouderij op 1 januari 2007 in werking zijn getreden. Gelet op deze wijzigingen in de regelgeving had het college moeten nagaan of uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, gelet op de betrokken belangen, wijziging van de oorspronkelijke bestemming is gerechtvaardigd.

(..)

Het college heeft evenwel niet deugdelijk gemotiveerd dat een aanvaardbaar woon- en leefklimaat is verzekerd voor de voorziene woning wat betreft het geuraspect van de melkrundveehouderij. Daargelaten de vraag of het college van de VNG brochure heeft kunnen uitgaan, is onduidelijk gebleven welk wettelijk regime op deze situatie van toepassing is, zodat ook niet duidelijk is hoe de gevolgen voor het woon- en leefklimaat moeten worden beoordeeld. Anders dan het college betoogt, betekent de omstandigheid dat de bestaande woning reeds dichter bij de melkrundveehouderij ligt, niet dat een aanvaardbaar woon- en leefklimaat is verzekerd voor de voorziene woning.”

Deze uitspraak maakt weer eens duidelijk dat bij vrijwel elk ruimtelijk besluit met afwegingsruimte voor het bevoegd gezag, moet worden afgewogen of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat voor toekomstige woning(en). Ongeacht het gegeven dat bij het opnemen van de wijzigingsbevoegdheid in een bestemmingsplan een dergelijke afweging is gemaakt. Gewijzigde regelgeving – zeker in het ruimtelijk bestuursrecht – geven aanleiding om tot het vorenstaande te concluderen.

Zie uitspraak ABRS 8 augustus 2012, no. 201112187/1/T1/R1.

omgevingsjurist